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日本商业地产发展历史轨迹及特征 发布日期：08年11月06日 来源：原创 作者:成都商业地产网 访问：752 次 摘要：在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。 邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。 ? 　　在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。 ? ???? 邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。有的百货店每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就会给顾客递上遮雨包装物，以免商品受损，心细之处，可见一斑。因此，了解日本商业地产的发展轨迹，应该会给中国日渐蓬勃的商业地产，提供很多借鉴。进入二十一世纪，日本的商业出现了一个非常明显的特征——复合型商业出现，并成为商业发展主流。 ? ? 注重业态细分 ? ? 　　复合型商业的出现，使得商业中的“业态”开始受到日本商业关注。实际上，“业态”是一个外来语，它的分类形式涉及到三方面，第一是商品的结构。不同业态出售的商品，结构是不一样的。例如，适合超市销售的毛巾、牙刷、肥皂等商品，在百货商店销售就没有了竞争优势。因为这种日用生活品，消费者的购买特征就是追求低价！而超市的特征正是低成本、低价位；另外一种商品叫做选购品，消费者要比较它们的价格、款式、品牌，把它放在超市销售就不适合了，消费者无法将很多商品聚集在一起进行比较挑选。因此，不同的业态所经营商品的结构是不一样的。 ? 　　业态的划分形式还涉及到目标顾客。正是基于这点，在超市无限风光的同时，一种日后风靡全球的全新商业形态随后诞生，那就是便利店。 ? 　　超市和便利店经营的商品差不多，但满足的需求却是不一样的。便利商店满足的是突然之间产生的及时需求，而超级市场满足的是有计划的需求，无法满足临时的需求。7-11，这个著名的便利店品牌其实发源于美国。美国人认为一个人从早上7点钟到晚上11点，甚至24小时都在活动并会产生及时需求，所以便利店取名为7-11，执行24小时营业，这个名字和便利店的特征很吻合。1974年，7-11第1号店在东京开业。但现在，美国的7-11却经营不过日本，日本的7-11便利店目前是全球第一。 ? 　　业态第三个涉及的是销售方式，百货店有人销售，超市便利店无人售货。所以销售的方式，商品的结构、针对不同的顾客，这三点决定了业态的分类，出现了百货商店、超级市场、便利店、专业店和购物中心。 ? 　　面对外资的进入 ? ? 　　1980年，日本商业进入多元化发展的潮流。日本政府出于对本土商业的保护，一直不开放市场，此举屡遭欧美国家指责。1989年，顶不住“压力”的日本全面开放外资，同年，日本“大店法”出台。 ? ??? “大店法”的颁布，决定了日本本土的商业利益，意味着5000平方米以上的店铺，需要进行听证准进，并要考虑这个商业项目设立了以后，对周边生活环境的影响，因此限制了很多外资大型的商业项目进驻；近来，在政策法规方面，日本政府对店铺设立规模限制有所放宽。由于大型零售商符合现代生活的潮流及需求，所以其数量仍逐年递增，由此而产生了诸如交通、环保等问题。同时，日本政府作为世界经济大国，对中小型零售商的过度保护也遭到国内外舆论的强烈反对。迫于国内国际上的压力，日本政府终于在1997年决定废除“大店法”，由在1998年6月公布，2000年6月开始施行的新法——“大店立地法”取而代之。新的规定中解除了对大型零售商的经营活动的管制，而改为交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质的规范，且使大型零售商的申请流程更加简洁、单一化及省时。因此，日本的大店立地法已不再是只停留在一味保护中小型零售商的利益，同时也考虑到了消费者及周边居民的利益。 ? 　　近来，横扫亚洲、财大气粗的欧美跨国零售集团家乐福、沃尔玛等却在日本全面撤退，败于日本本地商业。探求原因，是日本消费者的消费特征决定的。外资超市最擅长的是控制成本，采取薄利多销的运营方式，但日本市场的特性是必须根据不同地区进行细致的价格划分，而不是一刀切。这一市场特性阻碍了外资超市在日本的运作。如家乐福基本上是通过从生产厂家直接进货，减少流通环节来降低进货价格。但日本大部分产品都由商社代理销售，厂家直接向零售商供货的情况不多。由于商业文化不同，无论家乐福如何努力，最终也只有55％的商品是直接从厂家进货的，另外45％的产品必须从中间商那里进货。仅此一点，就使家乐福超市利用价格优势增加销售额的计划打了折扣。 ? 　　这些跨国零售集团在日本照搬在欧美国家的经验，单纯依靠薄利多销的运营方式，没有根据日本不同的商业文化和消费习惯来