月湖名邸2012年度营销方案.pptVIP

利群月湖名邸 2012年营销方案 ;PART1 2012年销售目标 PART2 项目现状分析 PART3 客户定位 PART4 整盘营销策略;2012年销售计划;住宅可售总面积21709.52 ㎡，总销售额11359万元；商业可售面积3023.4㎡，总销售额4535万元。; 利群月湖名邸项目预计分两期开盘，第一批于2012年9月中旬住宅部分开始销售，2012年去化52%；2013年销售住宅剩余48%，在住宅销售到80%时开始销售商铺，开盘时间暂定2013年5月份。 为实现这一销售目标，2012年需全面围绕利群月湖名邸项目展开推广和配合，充分梳理项目目标客户、挖掘项目价值，我们的产品具有套数少，单价高的特点，因此我们要及时梳理出有效客户进行重点维护，实现对有效客户的最大化把控。;项目周边配套;截止到 2012.6月,莱西市新增商品住宅1307套。同比2011年同期、下降26% 6月份新增1004套 创上半年最高量、(书香门第442套、翡翠城336套、岸芷兰汀162套);2010年存销比集中在6-10个月之间， 2011年受政策影响存销比多集中在8-16个月之间；略有延长； 莱西市虽在限购之外，但有限贷要求，总体受影响不大，在大环境的带动下，市场销售没有去年同期好。 2012年上半年由于存量不断增加，销量下滑，导致存销周期拉长。;蓄客周期短，前期项目无客户积累； 价格高、楼盘小，项目自身可发挥、挖掘的点较少； 周边楼盘低价开盘，对项目销售造成冲击； 2012年政府延续调控政策，部分客户持观望态度。;小结;新城区;项目;海星山庄;市场小结;项目产品及售价分析;项目来客分析;综上所述，月湖名邸客户群为： 莱西的精英人群;本项目客源主要以莱西老城区及城区居民为主： 政府机关工作人员； 城区及周边乡镇个体工商户； 当地效益较好的企业中层（以乐好、九联、万福、东生等企业为代表）； 医生、教师、银行职员等企事业单位职工； 养老客户（给父母养老、自住养老） 购房目的：各需所求 置业目的以改善住房、学区房、养老为主，尤其看重老城区的生活配套和市政设施；年龄段位30-50岁之间；畅销户型多为80-100平米二室为主，150平米以上面积户型较难去化，需要特殊包装。 ;首次推出：6栋住宅，共计232套房源，住宅可售总面积21709.52 ㎡，总销售额11359万元； 推出时间：2012年9月中旬;7月底 售楼处开放;第一阶段：8-12月;分月执行细分;活动时间：8月4日 活动目的：通过接待中心开放来宣布，利群月湖名邸项目正式对外蓄客。 活动形式：现场通过拱门和空飘来营造热闹的氛围，并且通过短信和报纸广告来吸引客户到场，如：“8月4日利群月湖名邸营销中心盛大开放——到场既有礼品赠送”，通过送品这一噱头来吸引陌生客户到访。;活动时间：8月底~9月初 活动目的：通过办理利群名流会，增加置业顾问与客户的沟通，通过优惠活动来带动“客带客”成交。 活动形式：利群名流会办理活动，凭50万银行卡或者近期存单，可办理利群名流会银卡会员，享受开盘2万元优惠，仅限200名。 凭会员卡可参加项目举行的一系列活动，并享受利群商厦的会员资格。 间接目的：查客户正信;节点三：开盘前大型活动;时间：9月16日 目的：对外集中释放销售信息，开始对外销售 形式：开盘前5天集中收筹，交2万认筹金开盘享受9折优惠，开盘当天认购客户，15天内签约再优惠5000元。认筹号为选房顺序号。;9月活动主题：温馨女人季 主题阐释：本月活动围绕女客户展开，举办女客户喜爱的系列活动，比如香水调制、花艺DIY、美甲??手、化妆搭配。 10月活动主题：“利群月湖名邸”体验季 主题阐释：本月以高端生活方式体验型活动为主，让客户感受一种比较高端的生活方式，既维护客户，也对项目形象进行拔高，比如青岛游等。;线上亮相;线下推广动作;短信营销;商场巡展;本阶段需要解决的问题;第二阶段：1-7月;2;总销售及营销费用分析