济南市楼盘分析报告[市场调研报告].pptVIP

2011年6月楼盘分析报告（日期）;随着国家对房地产出台的一轮又一轮的调控政策，无论是一线城市，还是如济南这样的二线城市，都难逃调控之手带来的影响，市场似乎也是一天一个变化，因此本次对济南市场有代表性的几个楼盘进行多形式的调研。 ;国家政策走势： 2011年上半年基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大抑制了房地产投资和需求。 政策内容： 1.首套购房提制3成以上，2套房首付不得低于5成，利率不得低于基准利率的1.1倍。暂停发放第三套房以上贷款。 2.银行加息0.25个百分点。 政策解析： 1.此政策极大抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到了刚性需求客户的购房需求，此 次新政是非常严厉的。此政策对130平米以上改善型需求产品影响较小，对90平米以下的刚性需求、100—120平米改善型和刚性符合产品产生一定的影响。部分城市开始出台限购令政策，强制限定购房数量。 2.加息初期影响较小，但通过连续加息作用累加后房价明显开始下降。加息通常是小幅渐进的虽然加息开始阶段市场对是否开始加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确定，房价也将可能持续下跌。;项目 名称;香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利益的基础上，重新明晰了征地款、补偿费及其他相关事项。 ;二、项目优劣势分析 优势： 1.项目以价换量优惠力度比较大。 2.位置在市中区，周边楼盘价格都在8千多，低价开盘受到刚性需求购房者的青睐。 3.项目占地面积大，主要以小高层为主，一梯两户密度低。 4.从规划来看小区中心有中心广场，绿化高也是一个休闲健身场所。 劣势： 1.位置有点偏，周边环境很差，交通不方便。 2.多数房子方向朝东南向方向不正。 3.项目东临工厂而且有高压线塔。 4.楼间距很窄采光不好。;三、推盘时间： 宏瑞国际星城3号楼定于7月初开盘，目前大多楼盘都实行打折优惠活动来吸引购房者，从而导致以价换量，而宏瑞国际星城以低于市场价2千元左右的超低价格入市，更受到购房者的青睐。 五、营销策略： 项目为在短期内提高销售额，提高市场占有率。本案以低于市场价开盘无论对企业的知名度，还是对品牌的美誉度，都将起到积极的提升作用。 四、营销手段： 国家调控至今，楼市秩序有了些变化，买家持续观望，开发商开始松动，宏瑞国际星城以认筹5万抵15万打折优惠方式来吸引消费者，加之淡季，致使开发商不断让利，为尽快回笼资金导致出现以价换量的现状。 ;此楼盘价格低成为消费者最关注的，优惠力度大受到刚性需求购房者的青睐。受此影响，在夏日销售淡季，或许会有更多类似宏瑞国际星城这样的楼盘主动让利，更多、更大力度的促销活动，可能很快就会到来。 ; 建中大学仕花园;二、项目优劣势分析;三、推盘时间： 建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。 四、营销策略： 1.价格策略 ：建中大学仕花园目前正在认筹，单价8000元左右，一次性付款96折，折合7600元左右。 2.产品策略：项目东临济南大学西校区，属学区房，再加上七贤学仕广场，形成了一个产品地段优势。 五、营销手段： 建中大学仕花园目前正在认筹，入会即享3万抵5万，一次性付款96折。项目由于资金限制，不可能采取全方位的广告攻势，至多能拿了十几套房以成本或微利价发售，由于数量太少，难以聚集人气，更难打响品牌，余下的房屋销售依然困难。由于项目小不可能拿出很多钱来做广告，花几百万元广告费发展商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响，必须精打细算，尽量少做广告。 ;小结：;银座中心;二、项目规划图;三、项目优劣势分析;四、推盘时间： 银座中心写字楼2011年7月3日开盘，当天共推房源160套，成交138套，成交率近90%，据了解很多大客户在银座中心买写字楼，主要是考虑到高铁的开通城市轨道交通网络对于高端商务领域来说，历来是不可或缺的。随着京沪高铁的建成通车，急速连接长江三角洲和京津唐两大经济圈，依托国内交通动脉，打开国际市场。 五、营销策略： 消费者对写字楼的需求是可诱导的，比如银座中心广告、品牌做??好，带动了部分消费者的购买意识;赢得了很多消费者对品牌的认同。加上银座在全国的知名度，这对项目也会带来很大的利益。 六、营销手段： 银座中心以西部片区缺乏高端写字楼项目为前提。再加