深圳_香蜜湖1号_营销策略总纲.pptVIP

香蜜湖一号营销策略总纲;项目的整体目标;报告纲要;;深圳豪宅销售表现良好，基本未受新政影响，价格坚挺，但客户层面有所变化，短线炒家基本退出;未来二手豪宅交易将受较大影响，新房优势加大;由于房地产新政的影响，营销手段受到限制;05~06深圳低密度豪宅产品供应量大，但主要集中于关外;区域;结论：项目所面临的宏观市场环境;报告纲要;占地面积：93,000平米 建筑面积：130,000平米 住宅面积：127,000平米 容积率：1.4 套数：共447套;香蜜湖片区价值思考;产品研究——双拼;产品研究——联排;产品研究——叠拼;低密度产品的竞争判断;就产品区间、区位、资源、品质及供应而言，本项目低密度产品的竞争不大，更多的是下游产品的干扰。;产品研究——高层;高层产品的竞争分析;红树西岸 中信红树湾二期 水榭花都三期 天鹅堡二期III区;红树西岸; 户型;户型;房型;户型以复式为主，平面的户型与本项目重合度较大，且总价区间也较为重合，竞争层面广。 户型设计无太多创新之处，但错层复式会受到一部分客户的欢迎。;高层产品比较总结;尖岗山项目;香蜜湖片区拥有是深圳市内少有的生态景观资源； 香蜜湖片区是深圳主流豪宅区域的领导者； 香蜜湖豪宅区域的价值已被客户和市场所广泛认可； 香蜜湖片区可开发用地殆尽（根据法定图则）；;一线香蜜湖景双拼单位仅12套，市场近质产品仅波托菲诺二期6套临湖别墅;院落花园;私家尊邸园林;私密部分： 智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）； 多媒体系统； 中央新风系统； 综合立体降噪系统； 防噪降辐射窗玻璃； 无线上网 高层智能直达电梯;顶级豪宅物业管家;1号会馆会员权益 赠送1号会馆消费额度； 长期享受信和集团下属香港及新加坡酒店入住及消费优惠折扣； 长期享受信和集团下属香港商场消费优惠折扣； 赠送黄金游艇会会籍或享受购买黄金游艇会会籍优惠折扣； 赠送黄金海岸游艇会“黄金1号” 消费额度； 赠送专属银行卡，享受专属银行按揭优惠、永久豁免年费等优惠； 享受全国范围内中海地产所开发房产的额外优惠； （注：具体执行细节待定）;品牌发展商; 城市中心低密度豪宅 最后的香蜜湖生态资源领地 极其稀缺的高品质产品 领先市场的创新户型 私家尊邸园林 高配置智能化系统 高集中度的尊贵权益 顶级豪宅专属物业管家 中港最付盛名的品牌发展商联袂打造;高价格;报告纲要;提升价值的手段，策略形成;报告纲要;策略分解;推售策略： 1、由于本项目的低密度产品属于市场稀缺，是本项目的价值标杆及价格提升的关键。在确保实现年内销售任务的前提下，利用其预售许可证取得的时间差，分批小量推出，并通过价格手段控制其销售速度，保证销售价格的实现。 2、双拼单位及少数优势单位可单独定价。 3、由于本项目客户积累期短，且高层单位存在一定的竞争压力，需利用创新的客户积累手段对客户进行提前积累（认筹），以缓解政策下所带来的客户压力。;推售节奏;客户积累;推广策略： 1、精练的营销活动制造市场热点； 2、注重业内人士推广； 3、客户联谊活动维系感情； 4、立体化媒体、有针对性的投放广告；;营销推广策略;营销推广策略;营销推广策略;营销推广策略;营销推广策略;营销推广策略;营销推广策略;营销推广策略;展示策略： 在可展示的各个环节及卖点要素上，不遗余力的进行高标准项目展示，强调城市豪宅的品味、格调，重视细节。提前让客户体验进行体验，以建立起良好的形象及口碑。;现场展示策略;销售中心作为客户体验现场的第一场所，需体现极至的尊贵和品质。 时间：2005.9 要点：华丽气派的吊灯、高级沙发、名牌灯具、高级音响、泳池 区位+项目模型、项目楼书、户型手册、影视厅+3D影视片 管家式门卫、酒水服务生 ;园林;一区选择最好的双拼单位和户型较多的TH单位做样板房，以树立标杆。 （样板房暂时不出售，以备销售后期低层单位展示用） 二区选择户型较多的TH单位做样板房， 二区叠拼选择最好景观的单位做样板房。 高层单位样板房届时确定 时间：2005.9 要点：尊贵的生活气息、自由体验 现场钢琴演奏（背景音乐/影视节目）、新鲜水果、鲜花 现场煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的烧烤架 阳伞、青少儿玩具…… 随意出入、不限制活