中原_2007深圳中心城商业销售模式探讨.ppt

中心城商业销售模式探讨; 中心城销售模式探讨框架;项目简介： 位置：中心城位于中心区南中轴（南片区CBD中央）地铁会展中心站出口处。 由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场，南邻深国商购物中心，西邻香格里拉酒店，东邻大中华交易广场、金中环。 规模：项目总建筑面积140000平方米，建筑总层数为五层 ;项目现状：;福田中心区商业展望： 政府：奉行新重商主义 深圳地铁开通：地铁商业成为投资热潮 新中心区商业成为新宠：写字楼及酒店人群成为新消费群体 商业面积飞速增长----人均拥有商业面积达到1.02平方米; 中心城销售模式探讨框架;铺位选择原则：;;一 层销售面积位置（蓝色6000㎡）;项目销售面积确定;负一 层销售面积位置（ 蓝色6400㎡）;销售方式二;夹层销售面积（10000㎡） ;负一 层销售面积位置（蓝色9000㎡） ;总结： 综上分析，我司建议第一种方式，即选择一层、夹层、负一层两万平米左右人流集中、又不影响整体销售的顺畅区域作为主要的销售面积。; 中心城销售模式探讨框架;销售价格测算：----收益还原法;楼层;500 450 400 350 300 250 ;一层销售价格： 售价=400*12/8%=60000元/平米 夹层售价：250*12/8%= 37500元/平方米 负一层销售价格： 300*12/8%= 45000元/平方米 ;项目收益：; 中心城销售模式探讨框架;销售模式建议：;新销售模式建议;;销售方式建议： 促成前期大宗成交和寻找有影响力的买家 大宗买家： 1、用家 2、炒作明星 3、基金 4、团购;销售方式建议： 同时启动香港、内地市场 开创深圳投资新主流;香港销售优势： 1、认可地铁物业升值潜力 2、价格敏感度弱 3、促进项目海外招商 4、香港投资机会较少 香港销售推广途径： 电视媒体：亚洲电视《曾sir话你知》 讲座活动：专家谈投资、铺王购铺经验讲座等 其他：亚洲巡回销售推广 ;香港销售推广活动流程：; 中心城销售模式探讨框架;销售周期建议：;商业贷款动向： 对高档住房和商业用房项目，要求开发商拥有较高比例的自有资金，一般不低于40％，同时降低贷款占项目总投资的比重，以降低贷款风险对高档住房的商业用房项目，主要采取抵(质)押贷款方式。建立房地产贷款使用跟踪制度，全程跟踪管理，贷款资金只能用于经银行审批的项目建设，不得挪作他用。对违规使用的贷款要及时纠正，情节严重者要停止发放贷款并采取措施收回已经发放的贷款。加强商品房(预)销售收入资金监管，在贷款还清之前，(预)销售收入资金必须存入在建行开立的专用资金帐户，并按约定比例归还建行贷款。对高档住房和商业用房项目在基准利率基础上适当上浮。 ;通过信托，实现融资：开发商可通过发放信托卡的形式使投资者在项 目开始销售前，将一定数额的财产权委托给开发商，销售过程中可凭信 托卡获得较大优惠，信托卡可自由买卖，一定时间后由开发商回购并支付 高于银行存款利率作为其投资回报。 可行性：发展商品牌信心、项目优势、信托融资利润空间大，可以作为新 的投资渠道。 优点：此种方式可作为融资的渠道同时也避开了未获得预售许可证之前销 售的新的政策规定。 即可融资同时也可促进项目销售。 缺点:新兴融资模式，敢吃螃蟹的人不多。;谢谢观看，下面是讨论时间