2010淮南住宅项目产品策划探析.ppt

淮南市山南新区项目 前期战略发展计划;目 录;我们的研究方法;销售成功;如果把淮南房地产市场比喻成汽车市场， 您希望将来的“山南新区项目” 成为下面那种车？毫无疑问，是奔驰！;;项目宗地属性分析;*;;市场对山南新区的认知与需求;项目定位（产品、客户、形象）;鼎邦俪池花园住宅基地面积为25630 平方米，容积率0.55，是一个高品质、环境幽静高雅的低层住宅组团。 总体由俱乐部与10个住宅单元组成，住宅单元成双相连，形成5幢住宅楼。共有56户，总建筑面积14 100 平方米，住宅地上3～4层，地下1层，平均每户250 平方米。 建筑密度27%，绿地率为40.8%。;【建筑风格】;【启发】;2、住宅立面多变化，内外空间丰富　　鼎邦俪池花园住宅虽为3、4层住宅，但均有电梯。居者驾车回家，停车于地下室，通过电梯方便到达家门口。　　平面、立面及剖面均不同于一般住宅。平面设计中起居室、卧室总在景观深远的一侧，与其相连的阳台宽达2～4 m，自下而上内收退台，富于变化。户型有三房二厅、四房二厅，还有跃层的三房二厅和跃层的四房二厅，面积从183.95 ～298.17 平方米，达17种之多。　　卧室不求大，却有宽大的存衣间（柜）；主卧室的卫生间设座便器、妇洗器，有长浴盆、淋浴间以及带双脸盆的化妆台。厨房9～12 平方米，与洗衣间、工人房、专用厕所相连成为服务区域。每户在地下室有车位及储藏室。因各住宅都有电梯，使用十分方便。　　平面的丰富变化造成立面造型的凹凸多变。立面有细致的建筑细部：异形的排风帽、阳台木构架、精致的木格窗扇与陶土的壁灯，它们成为单一白色外墙上的饰物。墙面追求手工粉刷所形成的粗糙的肌理，屋顶采用西班牙式黏土瓦，烧制时特意模仿旧瓦色彩，以求历史韵味。;3、打破常规做法，技术层面体现高品位　　外墙与分户墙采用300 mm墙，即115 mm厚多孔砖+70 mm厚矿棉板+115 mm厚多孔砖。外窗采用密闭窗及中空玻璃。良好的外围护结构使建筑节能性能大为提高。所有管线均进墙，不再另设管道井。　　建筑系现浇钢砼梁板柱框架结构，住宅楼板为倒梁上翻式梁板结构，板底做平，无须做吊平顶。400 mm厚特殊的楼板构造，解决了分户检修时影响楼下住户的问题，同时提高了楼板的隔声性能。　　住宅采用REHAU辐射地热系统采暖，以煤气作热源，热水通过地坪下的管线加热地板。该热水器置于住宅后阳台。住户采用集中空调机组，室外机组置于半地下层，通过与汽车库相邻的墙进风，并向室外排风，从而使噪音远离住户。 ;4、俱乐部内容丰富、别具一格　　俱乐部大门处的标高已比城市道路标高高3 m，地下1层与花园标高相近，咖啡酒吧、健身房、壁球房、桑拿、游泳池与更衣淋浴室均在其中；1层是门厅、休息厅、餐厅与室外大平台，2层是咖啡茶廊。网球场在俱乐部一侧，汽车库的上部。　　俱乐部为仿木构草顶建筑。屋顶用来自北疆经过防腐、防燃、防鸟衔等处理的牧草做成，与室外焦黑色木枋构架，俱乐部1层比中央花园约高出3 m，在室外平台上可俯视整个花园，直至西郊宾馆的大片森林。　　;产品定位;项目SWOT分析;【Opportunity 机会】;项目产品选型; ;产品组合方案优选;产品概念示意： ;产品排布优化建议;客户的显性特征;产品类型与相对应的客层;;项目卖点提炼;;项目核心概念提炼;1#:50953.58 m2;项目产品类型建议; 景观规划设计要点 弱化地块分割的影响,营造社区景观的整体性 利用景观轴线自然围合组团,与各景观节点形成移步换景之感 每个景观节点为一主题,根据各组团特点设置特色景点,以流畅衔接整体社区景观 中央景观带将形成重点水系景观, 以达到景观视觉的高潮 与外部舜根山自然景观和谐一体,借本身的山地景观,与内部坡地\水系形成”一脉相承”的意味. ; 1号主入口: 因为有沿街商铺+风情内街所形成的良好商业氛围, 主入口可设置喷泉广场\塔楼等西班牙风格的标志性景观, 内街设置铸铁桌椅等小品, 将西班牙风情一早奠定. 景观规划设计要点 1.弱化地块分割的影响,营造社区景观的整体性 2.利用景观轴线自然围合组团,与各景观节点形成移步换景之感 3.每个景观节点为一主题,根据各组团特点设置特色景点,以流畅衔接整体社区景观 4.中央景观带将形成重点水系景观, 以达到景观视觉的高潮 5.与外部舜根山自然景观和谐一体,借本身的山地景观,与内部坡地\水系形成”一脉相承”的意味. ;商业配套建议; 项目住宅体量约为24万平方米，山南新区为未发展起来的商业区，后期成熟期较长，因此本项目商业体量不宜过大，以配套社区型商业为主要功能，满足社区自身需求。但考虑到山南新区未来发展及人口导入，而本项目整体定位较高端，商业应具有一定的辐射作用。 普通未发展起来的新区社区商业体量配比，应按社区人口人均