物业管理的基本制度新与政策.docVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 9 物业管理的基本制度与政策 什么是物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。 什么是物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理起源于19世纪60年代的英国，我国物业管理由香港传入深圳；1981年3月10日，深圳HYPERLINK /view/246183.htm物业管理公司正式成立；1994年3月23日年颁布《城市新建住宅小区管理办法》 确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向；1993年6月30日，深圳成立了国内首家HYPERLINK /view/278914.htm物业管理协会 ；2000年，中国物业管理协会成立；2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行； 改革开放后，住宅小区建设方面在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点； 物业管理按性质和服务方式可分为：1常规性的公共服务（包括：1房屋建筑主体的管理；2房屋设备、设施的管理；3环境卫生的管理；4绿化管理；5保安管理；6消防管理；7车辆道路管理；8公众代办性质的服务；）2针对性的专项服务；3委托性的特约服务。 物业管理定义：1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；（1、业主自己进行管理；2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3业主选聘物业管理企业进行管理）2、物业管理活动的基础是物业服务合同；3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序的维护 ¤《物业管理条例》颁布前，物业管理政策法规的特点：借鉴性、针对性、过渡性；物业管理的基础是业主的财产权；《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了：1物业管理权利和财产权利相对应；2维护全体业主合法权益；3现实性与前瞻性有机结合；4从实际出发，实事求是；业主之间建立联系的基础是公共财产和共同利益；物业服务定价成本监审遵循合法性、对应性、合理性、相关性原则；物业管理的基础工作是物业承接查验；市场原则是物业管理活动的前提条件；物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响；商品住宅业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修基金；当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的应当及时补交；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层不低于30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金；建设单位在物业销售之前制定临时管理规约；《物业管理条例》实施以前，各地物业管理实践中大多采用业主委员会制度；物权法规定，维修资金的筹集、使用应当由业主共同决定；物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；业主大会业主首次投票权是根据业主拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素确定；物业管理制度是由国家法规和地方性政策共同组成的；资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业；物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进；物业管理的特征：社会化、专业化、市场化（市场化特征体现在等价有偿和双向选择；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、能独立承担民事责任的企业法人；通过市场竞争、商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，市场化是物业管理的最主要特点）；订立管理规约是业主与业主之间的共同行为；业主和物业企业实在平等、自愿、等价有偿、诚实守信的基础上签订物业管理服务合同；物业管理企业和业主之间是主体平等、行为自愿签订服务合同，等价交换是商品交换基本原则也是民事法律关系有偿服务的基本制度；物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务；业主大会基本的议事准则是民主协商；物业管理在社会经济中的地位与作用：1促进经济增长；2提高居住质量；3增加就业；4维护社区稳定；5推动房地产良性发展；物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；物业收费的三种定价形式：1政府定价；（弊端：1不利于物业管理企业提高服务质量；2制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；3因定价标准不客观产生了大量矛盾；4阻碍物业管理市场的发展）2政府指导价；3市场调节价（还可分为包干制收费（特点：简洁、透明度不高；一般用于住宅盈亏自承）和酬金制收费（义务：1每年不少于1次公布收支情况2业主或业主大会提出收支质询时，及时答复3配合业主大会按合同约