房地产法_05房地产交易法教程.ppt

第五章房地产交易法;第二节房地产转让;婚姻法司法解释三（征求意见稿）;第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。 婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。;第十三条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。 ;第三节商品房预售与现售;2、预售条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；?? （3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。;二、商品房现售;三、商品房销售的禁止性行为;《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格的意见》;四、商品房买卖合同内容;（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 （五）交付使用条件及日期； 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。;（六）产权证的办理 在没有另行约定的情况下： 预售房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 现售房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 ;（七）质量保修责任 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 ;因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失的。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 ;五、违约责任;六、双倍返还已付房款;七、法定的合同解除条件 ;思考题：王某与某房地产开发商于2006年4月15日签订了商品房预售合同，并支付定金1万元，合同约定房屋建筑面积为168平方米，每平方米2000元，开发商于2007年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，为房款总额的20%，其余采取银行抵押贷款的方式付款，于2006年6月15日前付清。 （1）如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实就擅自进行销售，此合同是否有效？ （2）此时正值国家宏观政策调控，将大户型的商品房首付提高至40%，王某无力支付，开发商以王某违约为由，拒绝退还定金。开发商的理由是否合法？ （3）如果双方协商后继续履行合同，王某付清了所有款项，但开发商于2007年5月15日才交房，此时房地产市场价格波动，房价下跌，王某是否可以因此解除合同？;第四节房屋租赁;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ;（4）租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续合同效力不受影响 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 无效的处理：房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。 ;二、房屋租赁合同内容 （1）当事人姓名或者名称及住所； （2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况； （3）租赁用途 （4）租赁期限 20年为限 对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法仍不能确定的，视为不定期租赁 （5）租金及交付方式 （