房产税、城镇土地使用税讲义（全）.docVIP

第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 房产税房产税基本原理 纳税义务人与征税对象 征税范围 计税依据与税率 应纳税额的计算 税收优惠 征收管理 一、房产税基本原理（了解，能力等级1） （一）概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）房产税的特点： 1．属于财产税中的个别财产税； 2．征税范围仅限于城镇的经营性房屋； 3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、房产税的纳税义务人、征税对象（熟悉，能力等级２） （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。 １．产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税； ２．产权出典的由承典人缴纳； ３．产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； ４．产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳； ５．无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房产余值代缴房产税的规定。（新变化） 【特别提示】2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。 【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。 A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人 【答案】ACD （二）征税对象 房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 【提示】要注意房产不等于建筑物。 【例题·判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。（ ）（1998年） 【答案】× 三、 征税范围（熟悉，能力等级２） 城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。 【例题·判断题】农民王某，将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。（ ）（1999年考题变形） 【答案】× 四、 计税依据与税率（掌握，能力等级２） ? 计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2% （这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入） 以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4% 在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定： 1.对投资联营的房产的规定 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。 联营企业 甲 房产 资金 其他投资人 假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。 假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。 【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，该企业1999年度应纳房产税（ ）万元。（2000年） A.24 B.22.8 C.30 D.16.8 【答案】B 【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为拥有的未联营部分（按计税余值计算房产税）与参与对外联营取得固定收入部分（按租金收入计交房产税）两项之和： 未参与联营部分的房产原值=2500×（1-30％）＝1750（万元）， 则两部分房产税之和=1750×（1-20％）×1.2％+50×12％＝22.8(万元)。 2.对融资租赁房屋的规定 由承租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税；合同未约定开始日的，在合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（新变化） 3.关于附属设备和配套设施的计税规定： 一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足