2010年汉中大河坎项目前期研究报告.pptVIP

汉中大河坎项目前期研究报告; 本报告旨在通过对汉中市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合汉中城市现状和发展特点，对汉中房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。;求生存;本报告行文纲略;生存之道;;;区域环境：规划发展阶段，环境较差，配套缺乏，未来前景远好于当前现状。;区域交通：区域主要交通路段基本贯通，但网络交通未形成，多数规划路段仍未贯通，使得区域出行有所不便。;区域配套：区域配套设施以天汉大道为轴紧密分布，且以学校为主，便民性配套设施稀缺。;区域规划：项目未来毗邻大河坎综合区中心商贸区和行政中心区，景观、配套、交通等规划前景良好，项目发展潜力巨大。;区域规划：汉江生态景观区“一江两岸”;项目背景小结;地块技术指标;宗地环境:相对独立，有充足的自然资源，可完全依托规模，营造与外界隔离的内部环境及完善的社区配套。;宗地四至:视野开阔，空气清新，周边多为农田。;宗地交通：除北边河提路外，几乎无成型道路，出入极为不便。;宗地资源：有丰富的自然和人文资源可用，宗地可塑性强，外在资源对项目整体品质的提升有着不可比拟的作用。;宗地资源小结：;城市发展对地块价值的影响：地块位置属于城市发展轴附近，发展价值大于现有价值，未来发展预期良好。;商业与配套对土地价值具有提升作用；依据商业和配套集聚程度的差异，不同的商业和配套密度对土地价值影响存在着差异 区域配套主要集中分布于项目西面天汉大道两侧，以此为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低 区域商业和配套对项目价值影响力度较小，价值的提升只能来自于项目内部配套的打造;;;;项目生存界定;项目问题界定;项目生存分析;本阶段要解决的四大问题;发展契机;全球经济下行中的中国经济：较低增幅VS负增长;中国经济初步恢复，但始终处于零位之下运行，实体经济未完全步出低谷期。;;国家统计局最新统计显示，中国固定资产投资快速增长，2009年1-9月全社会固定资产投资133176.6亿元，比上年增长33.3%，本年度固定资产投资连续两个季度相对平稳。; 国家统计局最新统计，1-9月房地产??资完成25050亿元，同比增长17.7%，在经历08年房地产固投连续下滑之后，前三季度固定投资连续增长，且增幅均在10%以上。;投资机构的本土化转变，人民币成为市场主导，房产行业在逐步摆脱对外资依赖。;房地产市场跳跃式发展，中国楼市“政策市”特征显著，未来政策取向成为中国房地产发展的主力制约因素。;经济环境：汉中宏观经济发展势头良好，支撑房地产行业的高速发展。;2008年汉中人均GDP 1471美元,且连续多年人均GDP稳定增长，房地产处于快速发展期。 汉中城市化率2008年达到19.8%,远低于全国平均水平44.9%，城市化进程步伐缓慢。 ;2008年全市生产总值352.61亿元，增长12.5%。其中，第一产业增加值87.64亿元，增长7.9%；第二产业增加值136.02亿元，增长14.4%；第三产业增加值128.95亿元，增长12.9%。;;房地产投资/固定资产投资;汉中金融环境：社会财富有所增长，但08年后增长趋缓，贷款的增长速度过慢，社会消费动力不足。;宏观背景小结;汉中城镇规划：东西主轴、南北次轴，依轴线有序发展汉中城镇。;;汉中城镇职能规划：功能在区域，明星在市区 ;中心组团的辐射力;汉中城市基础属性定位;汉中城市功能格局规划：风车格局，坚持“五化”;汉中城市规划发展方向：东、南成为汉中市区主力发展方向双极;;2.郊区化发展速度规律： ;被动式郊区化;汉中人眼中的城市：环境、气候、历史最满意；城市发展慢、交通不便、城市标签缺乏、规划欠妥。;城市属性界定：城市现状和规划条件之下，本案发展何去何从？;商品房销售额/房地产投资=0.9，房地产投资的产出效益在合理区间，将会有效促进投资的稳步增长。 自05年后，房地产投入产出比迅速增长，为行业吸纳了足够的投资资金，目前整体产出比明显高于全国水平。;价格方面，汉中住宅价格05年前一直较为平稳，06-07年价格上涨较大，从原来1000元，直接飙升到接近1800元，而经过08年，房价依旧在持续上涨，到目前为止，商品房售价在2200~3900元之间。 受供应产品变化的影响，汉中市场逐渐由多层主力产品走向高层主力产品。 商品房销售价格在短短4年不到的时间，翻了近3倍，整体市场价格走势看好，未来市场价格仍有一定的上涨空间。;汉中人均居住面积从05年26.3平米增长到08年29.7平米，平均年增长0.85平米，增长率3.2%。 居住面积稳步增长，汉中住房条件逐步改善。;商品房施工面积增速较快，但极不稳定，与竣工面积的相对稳定对比明显，竣工率低下，成为房产市场发展的致命硬伤。 销售情况来看，销售面积的持续稳定增长与空置面积近年来的有效控制形成明显对