2010年威海长峰馨安苑小区整体营销报告.ppt

2007.04.26;能否在另一种价值体系下， 让我们的产品呈现出全然不同的差异气质与消费价值? 是否存在另一类人,他们以不同的人生价值理解生活?; 六七八地产经纪作为本土成熟的专业地产顾问 机构，深知与开发商合作过程中自身责任重大，不 敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销 售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。 为能给贵公司提供更有价值的参考，本案中我 们从威海概况、近年威海土地及房产项目出让、销 售，以及项目所在的经济技术开发区房地产走势进 行了详细的数据统计分析；并且对本项目的营销作 出切实的判断与预期。 在此，谨向贵公司给予我们参与项目的机会表 示由衷感谢！同时，预祝“馨安苑”项目销售取得圆 满成功！;目 录;NO.1 格局威海;、概况;二、交通; 正在建设的青烟威荣城际铁路为客运 专线铁路，途径青岛烟台威海三市，作为 我国第一条非省会间城际高速铁路，将实 现公交化全天候运行。这条铁路从青岛接 入全国高铁网络，有力促进威海融入全国 的高铁网络，大大缩短威海到全国各大城 市的时空距离。“城铁时代”的来临，势必 会让威海进一步成为各房地产商逐鹿掘金 的热土，商品房价格未来预期将迅速上涨。; 威海为北温带季风型大陆性气候。与我国南方 地区的不分四季、常年常绿不同，在这里冬雪、夏 雨、秋露、春雷缺一不可，也是四季鲜明主要标志。 但由于三面环海，地形复杂，形成了明显的地区性 差异：虽属大陆性气候，但具有海洋性气候的特点， 具有冬暖、夏凉、春冷、秋温及昼夜温差小、风大、 雾多、雨水充沛等特征。 威海是中国第一个国家卫生城市、第一个环境 保护模范城市群，两次被联合国评为“迪拜改善居住 环境最佳范例城市”，2003年荣获“联合国人居奖”。 威海还是“欧洲游客最喜爱的中国十大旅游城市之一”。;四、经济; 按常住人口计算，威海2010年全市人均生产总值达到约80000元，增长12.4%。城市化进程加速和经济快速发展，带来巨大的市场需求，根据发达国际发展经验和研究成果，以美元为基准划为四个发展阶段，今后20-30年是中国房地产重要的战略机遇期，而威海的人均GDP数额远远大于中国的平均水平，已经进入房地产发展平稳期。;五、城市职能;小结;NO.2 地产威海;一、威海住宅市场概况;1、商品房市场分析 （1）2005-2010年威海房地产开发投资分析;（2）2005-2009年威海市商品房供需情况分析;（3）2007年至2010年第一季度市区商品房住宅成交量分析; 2007年1月至2010年3月商品房住宅成交均价走势呈 长期稳定趋势，上升趋势不明显。偶尔每个月的价格迅 速拉升是因为个别价格较高的楼盘短期放量所致。;二、2010年威海市土地成交分析 1、2010年土地成交分析 2010年威海市共成交商住用地43宗，成交面 积3322亩，成交均价100.46万元/亩。;2、2007年-2010年土地成交价格分析;环翠区：2010年以前，土地均价在各区处于领先地位，2010年低于市场均价； 高区： 距离城市核心较近，但存在一定的交通和区域面积局限性，不属于城 市未来发展的主方向，土地价格走势不平稳。 经区： 属于城市发展的主方向，土地价格走势平稳，但均价 一直低于市区平均水平，未来发展空间较大。;小结： ;NO.3 崛起经区;一、经区概况;二、住宅市场;三、商品房分析; 2009年和2010年是经区商品 房高速发展的两年，其销售面积 比2007和2008年多出一倍有余。 截止到2010年年底，经区商品房 销售面积达到53.72万㎡，相比2009 年涨幅为12.7%。;小结： ;NO.4 项目分析;一、馨安苑项目概况 馨安苑小区隶属于长峰旧村改造项目， 是威海市经济技术开发区的商业中心腹地， 东临海滨路，西为青岛路，南为海峰路，北 为平度路，地理位置十分优越，且具备成熟 社区特性。威海公园、海上公园、悦海公园、 奇石苑四大主题沿海旅游景点公园环绕项目 周围，距离海上公园与悦海公园均在10分钟 脚程之内。;小区总建筑面积32万平方米，容积率1.36，绿化率42.6%， 主力户型90-110㎡。整体建筑风格以浅色调为主，色带、 涂料及无秞砖修饰，小区内以多层，小高层及高层建筑 相结合的整体建筑搭配。贵公司所开发的93#、96#、99#、 101#、105#为小高层，共计4.3万平米。;二、项目SWOT分析;2、劣势;3、机会;4、威胁点;NO.5 项目定位;一、市场定位