2010年郑州升龙城客户挖掘建议.pptVIP

升龙城客户挖掘建议 市场风云/策略思考/执行策略;第一章;2010年06月25日08:03 ? 搜狐网 2010年上半年对于郑州楼市而言，是政策频出的半年。郑州市房管局、物价局共同出台《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》，拉开楼市政策的序幕。最让人期待的就是省住房和城乡建设厅出台促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“省八条”），通知着重于房屋预售、验收交付、信用管理、住房保障等多方面加强调控。从总体上看，这8条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相当。 ;郑州版新政6月出台 6月7日，新政策“郑州版”终于浮出水面，郑州市政府做出决定，确保2010年至2012年，郑州市保障性住房和中小套型普通商品住房的年度开工量不低于各类住房年度开工总量的70%;2010年，全市住房建设总量为1400万平方米，90平方米以下的住房建设量不低于70%;郑州市新开工的经济适用住房150万平方米、竣工100万平方米；加大城中村村民安置住房建设力度，开工200万平方米。 房管局对首次购买90平方米及以下普通住房的家庭，继续执行契税税率为1%的优惠政策。此次郑州新政策规定，凡商品房项目自取得预售许可或办理现房销售备案之日起，3日内必须一次性公开全部房源，实行明码标价、一套一标、公开对外销售。 ;楼市价格爱恨交织 2010年上半年的楼市价格伴随着众多因素，起起伏伏，让消费者爱恨交织。从1月的楼市价博弈，量跌价升，到2月份春节放假，郑州楼市迎来了销售淡季，但商品住宅均价首次突破5000元/平方米大关。3月份两会召开继续量价博弈论，量升价跌。4月份量价齐升。5月份郑州出台明码标价，一房一价备案，市场观望气息浓厚，市场冷却，住宅成交量跌价升。据房管局统计显示，5月份郑州市市区商品住宅销售5952套，比4月份少销售了3655套；商品住宅销售面积55.95万平方米，较上月下降36.99%.郑州商品房市场开始进入“量跌价涨”阶段，供求关系连续16个月首次逆转，成交均价的大幅攀升是由于信贷等宏观政策的作用，使郑州楼市成交结构发生较大变化，刚需产品成交比重下降，而高端产品受影响较小所致。 ;今年气候状况 报讯与往年相似的是，今年6月底，绿城的“火炉”就非常旺盛，根据郑州市气象台的预报，今日绿城依然高温不退，最高气温将超过37℃。 昨日11时，根据自动气象观测站的适时监测，郑州的气温就已经达到34.6℃，河南省气象台、郑州市气象台6月21日12时20分发布高温橙色预警信号：预计郑州市区当天下午最高气温将升至37℃以上。果不其然，14时升高到36.9℃，到16时就已经达到37.1℃。这个高温在全省仅次于济源的38℃和洛阳、焦作的37.3℃。 根据郑州市气象台昨日17时发布的郑州市短期天气预报，今天，郑州依然是晴天间多云的天气，偏南风3级，全市最低气温24℃～25℃，最高气温将再次达到36℃～37℃。;;思 考;在低迷的楼市状态以及如此炎热的夏季里，我们升龙城何以支撑起郑州楼市的热度？;从愿景;从区域;居统计，2010年共有32个新楼盘入市.较2009年的27个楼盘还略有增长。 那么在西区如此众多的产品竞争中，在产品品质不分伯仲的前提下，在燥热难当的火炉季节 升龙城又何以脱颖而出，傲视群雄?;第二章;郑州是一个深水区 整体市场环境严峻，片区市场竞争较激烈 要在对手重重的市场上激起浪花 要让潜水的观望人群浮出水面 我们需要引爆，深水炸弹！;;让我们看看升龙周遍的楼盘是如何抢占??和的。;开盘当日以抽奖的形式吸引客户，穿插舞台表演等形式持续热场增强互动；;从古至今，能够同时拥有天时地利的人不计其数，然而真正成为王者的却屈指可数。人和，永远是一堂最难掌控的必修课。;目标客群共性特征解构：;从升龙国际中心、中原新城以及以往升龙的项目的成交情况来看，主体目标群体来自27区，但紧随BRH线以及地铁线的日趋成熟，这样一群人的范围也在不段扩大以致辐射整个郑州。;QUESTION1: 优惠，抽奖，夏令营人人可为，我们凭什么领引先机，独占鳌头？;影响了林永强一生的话：人做我不做，杀出新血路。;启示：任何具备价值的东西都需要有一个铿锵有力的支撑点来支撑。 支点太弱的话？易断！;支点剖析;第三章;7月6;操作总纲与细节;操作总纲与细节;操作总纲与细节;操作总纲与细节;操作总纲与细节;操作总纲与细节;操作总纲与细节;操作总纲与细节;其他执行暂略……;THANKS