2011年8月宁波水清木华营销报告.ppt

水清木华营销报告;市 场 篇;1、宏观政策对项目有什么样的影响? 2、项目将面临何种市场竞争环境？ 3、如何挖掘项目的价值？ 4、项目的目标客群是谁？他们为何购买？ 5、如何加大项目产品的附加值？ 6、如何才能达到项目利润最大化？;宏观政策本项目有什么样的影响?;限购令再度加大覆盖面，住宅市场信心受挫;住宅遭禁且政策持续紧缩，住宅市场信心受挫，部分住房投资需求转向商业类用房（含商务公寓、写字楼和商业） 政策调控针对住宅，商业类用房无影响 商业类用房不禁购，投资不受限 具备保值和增值功能;商业类用房（写字楼、商务公寓和商铺）成交量稳中有升，整体成交价格依然小幅上扬;1、住房受压，部分住房投资需求转向商业类用房； 2、商业类用房受政策影响较小，成交量稳中有升，价格坚挺，市场信心较强；;项目将面临何种市场竞争环境？;;目前在售公寓项目的市场存量约3400套，市场存量较大;; 2011年1月至2011年7月共成交2872套单身公寓，按此去化速度来算本项目上市时（预计在2011年年底）市场依然有约6000套可售房源。市场存量主要集中在鄞州区和高新区，海曙区体量较少，主要集中在苹果、水茂华园及21码头一期余房及二期房源。;苹果项目 项目类型:公寓，商铺 项目位置:海曙环城西路和永丰路交叉口 ? 占地面积:70352平方米 建筑面积:52828平方米 开 发 商:宁波迪赛胜丰置业发展有限公司 开盘时间: 2011-11（售楼处2011年9月开放） 入住时间：2013-01 销售价格: 未定 公寓户型：40-70㎡，主力50㎡ 层高：4.5米;水茂华园 项目类型:公寓，类住宅 项目位置:海曙丽园南路东侧，气象路南侧 ? 占地面积:25264平方米 建筑面积:72088平方米 开 发 商:宁波永都置业 开盘时间: 预计2011年9月底 价格范围: 复式公寓预计17000-2000元/㎡ 总 户 数：531套（复式205套、平层326套） 公寓户型：主力面积45㎡ 精装标准：2000元/㎡;水茂华园;21码头 项目类型: 公寓、商铺 项目位置: 海曙新星路与丽园北路交界处 ? 开 发 商: 金达利置业? ? 开盘时间: 公寓2010-08-22 ，商铺2011-05-01 入住时间：2012-06? 销售均价: 平层均价13000元/㎡，复式均价17000元/㎡， 商铺价格30000-40000元/㎡ 商业面积：50-450㎡， 总 户 数：1160户 销 售 率：75% 户型面积：30-60㎡，主力面积约45-50㎡ 装修状况：3000元/㎡ 物业公司 ：亚太物业 物 业 费 ：2.50元/平方米·月;21码头;公园1号（21码头二期） 项目类型: 4.5米挑高复式 项目位置: 北临青林湾路，东面为海曙外国语学校 ? 开 发 商: 金达利置业? ? 开盘时间: 预计2012年4月份 入住时间：未定 销售均价: 未定 总 户 数：400余户 户型面积：40-60㎡ 装修状况：未定 工程进度：在建地下室;雷迪森·嘉恒广场 项目类型:写字楼、酒店式公寓、住宅 项目位置:江东中山路（东部新城文化广场对面） ? 开 发 商:宁波国大雷迪森置业有限公司? 开盘时间: 住宅2011年1月中旬 公寓 2011-7-2，二期公寓2011-8-6，8-13加推 入住时间：2013-12 价格范围: 一期：平层公寓15000-16000元/㎡，复式公寓 18000-19000元/㎡、 二期：住宅均价23000元/ ㎡，复式公寓20000元/ ㎡ 商业面积：300-500㎡ 总 户 数：住宅264户，公寓811套（东区610套，西区201套） 签 约 率：整体签约率为65%，其中公寓签约率55%（一期80%、二期10%） 户型面积：公寓主力面积50-70m2，住宅156-215 ㎡， 平层3.2米，复式挑高4.5米 装修状况：平层2700元、复式4000元/m2;嘉恒广场;平层1室1厅1卫1厨53.00㎡ ;BEST爱都会 项目类型:酒店式公寓 项目位置:鄞州 嵩江东路与长寿路交界处 ? 开 发 商:宁波金辉置业发展有限公司? ? 开盘时间: 2011-1-8 入住时间：2012-10 销售均价: 21000元/㎡ 商业面积：80-150 ㎡ 总 户 数：264套 销 售 率：60% 户型面积：46-48 ㎡ 装修状况：3000元/㎡ 物业公司：金辉物业 物 业 费 ：2.50元/平方米·月;BEST爱都会;1、整体市场供应量大，本项目开盘时（预计2011年年底）市场可售公寓房源约为6000套，整体市场竞争激烈； 2、海曙区区域市场供应量有限，与本项目