2011年吉林兴田上城营销执行报告.ppt

兴田上城 2011年营销执行报告;迅速回笼资金;高利润率;核心问题;策略制定 前提; 东华智业 2010年8月;2010楼市调控关键词 新国十条、首付比例、二套房、三套房、预售、房产税、土地增值税预交率、新国五条、限购令、保障房、公租房、闲置土地、差别化房贷……这其中，每一个词都代表着一次多方角力的核心战场，而每一次主战场的转移，背后都有着说不尽的故事。;房地产调控出牌陷入困局;题目Ⅰ:政策层面;从12月1日开始实施，对房地产商来说，资金压力不会来得很突然，不会立竿见影，这个压力大约在半年之后会凸显出来。;政策启示： 1、调控政策将从房产税政策、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设五大政策来引导预期，稳定中期房价。 2、4月17日“新国十条”分布，标志着调控全面深入。本轮调控不同以往，不仅调控难度大，调控的力度大，而且可能要持续较长时间。 3、提高首付比例，刚性需求的购房者首当其冲受到影响最大。为数不少的购房者被迫降低购房要求实现购房愿望。 4、收紧开发商资金链，限制供应量，增加预售监管力度。 5、从目前的情况 来看，房价仍然不肯低头，因此，不排除国家继续推出第三轮调控政策的可能性。除了加息巨大的空间尚存外，政府将拿出最强大的储备“武器”，也是最让业界惧怕的房产税或将“亮剑”。;兴田置业.中兴街项目 定位及营销推广报告;在各种压力的围追堵截下，中国人的资产遇到了有史以来最大的缩水危机，相形之下，;国内的投资渠道少得可怜，更是风险重重，;2011，资产的保值、升值成为摆在所有中产阶级面前的一个主要问题，跑赢CPI、抵御金融风险才是中产阶段的唯一出路。;题目Ⅲ :竞品分析;去化分析：;采用媒体及推广主题分析： 年轻快乐公馆、买一层增一层 项目相比的优劣势： 优势：物业类型新颖，吸引不少年轻客源，地理位置消费者有一定认可，品牌效应性强。 劣势：无天然气，只有单层产权。 项目简述： 筑石摩卡快乐公馆，主打小复式产品，随着整体人居环境的改善，这种建筑类型将会给购房者的生活方式带来前所未有的变化，同时引领江城房地???开发行业的另一新风潮，但中年及老年客群接受此形式较差，客户主要针对年轻人一代，而产权只有单层产权使得此房屋，性价比不高，对于只拥有单层产权，老百姓接受度不高。;题目Ⅲ :竞品分析;户型;荣邦金地：（未开始销售）;题目Ⅲ :竞品分析;规划分析： 项目规划4栋高层建筑，1栋26层高层，为回迁楼；3栋17层高层对外出售。暂定开盘时间为2010年12月份，价格暂定为4300元/平米。由于项目为棚户区改造项目，体量较小，使得楼间距较小。 项目与之相比的优劣势： 优势：针对的客群为首次改善性的客户，由于未开始销售，优势不明显。地段位置可算优势之一。 劣势：体量较小，楼间距较小，从认筹阶段上看人气不佳。;项目四至;项目区位交通;项目周边有松江百货、松江二厅、轻工批发商场三个中低档商场，有一定商业氛围。;教育配套：江城中学、昌邑区第二实验中学、省城市建设学校、铁合金中学、四中、吉化四小、市铁路一中、吉林铁路经济学校 医疗配套：市第二人民医院、人民医院、 商业配套：人民商场、松江百货大楼、松江新华书店、大润发解放北路店、果品批发市场 行政配套：昌邑区政府 金融配套：主要集中于通江路 餐馆配套：主要集中于中兴街和通江路交汇的位置 酒店配套：天佑酒店;所在位置分析;题目Ⅲ :自身分析;总结：;抢占时机，积极推盘 顺应趋势，提前应对 效应叠加，警惕风险;;Swot分析;卖点分析：;核心价值分析;核心价值延展;——市中心顶级精装小户豪宅;精装修六大优点;六大系统;精装修四大标准： 精细化、人性化、功能性、可持续 精细化：以“精、准、细、严”为基本原则，严格控制每一道工序。 人性化：一个好的精装修楼盘，需要能够尽可能满足基至引导客户的需求。 功能性：每一个细小空间的考虑 本案的客户群对理想居所的要求，并不仅仅是奢侈品牌的堆积，而是实实在在的更好的户型，厨房里放置刀具的代宰，一个拖把摆放位置都是要精心考虑过的。 可持续：考虑到入住后的维修，需要稳定的产品品质和完善的物业体系。 ;从客户角度出发，好的精装修，很关键的核心衡量标准并不是单纯的“品牌”堆 积，而是通过“品牌”的组全，营造最为“舒适”的居住环境。诠释新一代酒店式公寓标准，未来时代新城市空间 本案精装理念的灵感，来源于跨国超五星级知名酒店——威斯汀大酒店（现代摩登的居住环境），和丽思卡尔顿酒店（简欧式酒店带来的豪华温馨）。无论是“精品豪宅”的居住理念，还是“精装入住”带来的品质感 ，本案所有内装设计和格局，都彰显出对城市人文的尊重。 在室内空间层面，本案公寓始终以跨国星级酒店的标准为设计理念。巍然而立的超百米建筑高