房地产职业经理人的财税必修课PPT.ppt

房地产职业经理人的财税必修课;前言 --房地产开发流程中涉及财税的九个关键节点介绍;;第三部分 房地产开发流程税收管控;一、拿地阶段 【案例2-1】 甲房地产公司注册在A市，到异地城市B市购得土地一块，面积7万平米；土地出让合同约定土地净价70000万，市政建设配套1000万，有线电视配套费800万，土地出让合同总额71800万元，由甲一次性支付给财政局，合同签订时点2012年6月18日，合同约定交地时点2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付财政局71 800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。 项目公司乙于2012.9.11日设立后，甲、乙、国土局三方签订补充协议，将购地主体由甲房地产公司变更为开发该地块的项目公司壳主体乙公司。当地土地使用税5元/平米·年，契税税率为3%。;1、合同签订，变更拿地主体，变更收据 2、出让合同交印花税，变更合同不交印花税 3、土地使用税 合同约定2011年5月交地，结果2010年5月交地，土地使用税什么时候交？ 什么时候停止？ 异地拿地，土地使用税什么时候交？由谁交？ 4、　费用交不交契税？;　（二）过户 契税 土地总价*3% 如果是毛地，含前期开发费用，但是操作过程中许多契税都漏了，是由于管理的漏洞 自建的房屋办初始产证不交契税 ;【案例2-2】 、无土地权的拆迁补偿 是否免营业税及土增、契税？ 租来莲花堤拆迁案 免契税 土增 营业税并且是转让无形资产。 后来产生了违约金 违约金交不交营业税？土增？ ;　【例2-3】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。 　　该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元???建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。;【案例2-4】 甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需支付财政局20000万土地款，乙公司建筑物补偿款5000万，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率3%。 问题：甲公司应该按20000万还是25000万作为契税的计税依据？;【案例2-5】 甲房地产公司将一块投资而来的工业用地变性为商业，补交土地出让金10000亿，签订土地变性合同。;二、公司设立 【案例3-1】 甲房地产集团是一家在新加坡上市的房地产集团公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得土地一块，用于建造五星级酒店、商业、写字楼，投资总额3亿美元。设立项目公司乙公司来开发运作该地块，于2011年6月18日取得工商执照，2012年2月1日总包进场开工，2012年12月1日预售取得第一笔收入。;1、税收返还 2、开办期止点 根据国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号第十五条第（二）款规定：“新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。”，部分人士认为房地产公司开办期自2012年12月1日预售取得第一笔收入作为开办期的结束，这种观点主要受工商企业纳税观念的影响。 根据国税总局2010年04月27日问题解答：企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。因而认为2012年2月1日总包进场开工作为开办期的结束。 根据国税发[1995]153号：“专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”因而，外资房地产公司的开办期止点是有明确规定的，即“首次取得房地产开发经营项目之日，如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”。因而案例3-1中，开办期以2011年6月18日取得工商执照作