世联陵水市珍珠海岸—夏宫项目整体定位.ppt

珍珠海岸—夏宫项目整体定位;在项目开展过程中，项目组成员进行了大量的数据收集与分析研究;海航陵水珍珠海岸——夏宫项目;;【项目区位】项目位于海南东海岸中南部，大三亚旅游圈的东部，紧邻陵水县城;【项目现状－资源】拥有山、海、河、岛、庙等多样化的自然人文资源;【项目现状】在丘陵谷地散落有集中居住的四个村庄，村民以农业生产为主，经济形态比较落后;【项目现状－交通】内外部交通较为通畅，线路单一，路况较差;【总体定位】陵水海滨风景名胜区规划为五大景区，陵水河－椰子岛景区定位为热带海滨型生态旅游观光目的地;【空间结构】其中，北片控规将区域布局形成“一心，两带，多片”的总体空间结构;【功能定位】规划中以自然观光和教育科研为主要功能，其定位还需要突出本项目的资源优势以及在陵水海滨旅游格局中的区位优势;;而椰子岛景区规模小、景源等级不高，也缺乏人造旅游吸引物，其形象和国际旅游岛打造具国际影响力精品的要求还有很大差距;建设国际旅游岛需要科学保障用地，要求本区域发展必须集约利用土地，提高土地利用效率;现阶段陵水经济以农业为主导，旅游业发展迅速;在十一五规划中，对陵水产业结构进行调整，由第一产业为主向第三产业为主转变，旅游业将逐渐成为其支柱产业;随着陵水城市框架的扩大，陵水河岸的改造开发，要求本项目的开发与陵水县城的发展要相互促进、相互融合;陵水滨海区域的开发均以度假为主，产品单一，而忽视数目众多的其他旅游和度假游客;高端度假产品的私享属性导致以开发区域的沙滩、海水等资源丧失公共性，客观上需要本区域提供公共资源共享空间;在陵水几个湾区的规划中，这种产品开发单一性和公共资源私有化的倾向明显;风景名胜区的作用没有很好的发挥，椰子岛旅游有名无实，区域土地仍处于闲置状态;综上，在国际旅游岛开发的现实背景下，本项目应该重新审视其发展方向和未来在国际旅游岛中所处的地位，对原规划进行修编;提出项目的整体定位，并指导总规的编制;结合海航的战略目标以及地块的资源特征，项目的大方向是发展成为热带滨海旅游度假区;本项目到底应该发展成一个怎样的滨海旅游度假区？我们对世界知名成功滨海旅游度假区进行广泛研究……;……从中选取一些有代表性的滨海度假区进行分析总结;马尔代夫群岛以细致而洁白的沙滩、清澈透明的海水和奢华的专属私密感成为人间最后的乐园;巴厘岛达巴南（Tabanan）度假区凭借淳朴独特风土人情、古老的海神庙，成为印尼风情画卷;泰国华欣度假区以顶级spa会馆及理念先进且类型丰富的疗养产品成为spa天堂;夏威夷可爱岛波普湾度假区凭借世界顶级高尔夫球场，构成美国第一的专业高尔夫休闲度假中心;夏威夷欧胡岛kailua度假区依托海浪资源和当地的海上运动传统成为世界海上运动之城;澳洲黄金海岸以主题乐园、赌场、购物等丰富的娱乐活动成为滨海度假的活力之城;启示一：产品开发均以3s产品为核心，形成完善的旅游配套产品体系满足游客需求;启示二：为追求竞争优势地位，必须结合当地的文化、自然资源和区位特点，形成具有强大吸引力的主题;是否可以参考国际滨海旅游度假区的发展模式，打造一个主题式的综合化旅游度假区？ 必须从竞争的角度思考……;从海南东线的滨海旅游开发看，周边开发湾区均朝着产品综合化的方向发展;有先见的滨海度假区，已经着力挖掘自身项目的主题特色;众多的旅游度假区相继推出，未来供给将出现井喷，本项目将面临残酷竞争; 海口东海岸;海棠湾;从 地理区位 角度，位于三亚辐射远端，价值延伸缺乏比较优势;从 资源禀赋 角度看，单一自然资源的品质均不足够强势，对游客的吸引力较为有限;;可利用价值不高，很难依靠它获取竞争优势;在日趋激烈的旅游度假市场竞争环境下，本项目单纯依靠产品层级竞争的发展模式难以突围，必须重新思考竞争策略;;通常，项目可试图通过选择适当的价格质量竞争策略以期在竞争中获得竞争优势;【策略一——高品质低价格】采用此策略可获取短期竞争优势，可持续性差，盈利性差;【策略二——低品质低价格】此策略下项目发展可在市场中占据有利位置，但易造成区域价值贬损，与海航的开发目标不符;【策略三——高品质高价格】项目仍将陷入竞争红海，虽可通过产品极致打造获取短期竞争优势，但难以持续且风险高;;价值创新战略;【重构价值创造系统】价值导向的创新战略要点在于把传统的单向价值创造模式改造成双向交互式价值创造模式; Google —— 价值创造系统创新;Google将尚未正式发布的产品集中于Google Labs这一平台，利用用户“试用~反馈”来改善用户体验，提升产品价值;对于已经发布的产品，Google建立Google Product Ideas平台，征集使用者的意见，并通过对不同的idea进行投票来加大用户参与度;Google Earth则完全打造开放式平台，依赖用户的参与增加产品价值，