东莞市光大地产天骄峰景策划报告.ppt

天骄峰景 策划思考;策划的意义;策划的意义;从矛盾中发现问题;从矛盾中发现问题;从矛盾中发现问题;;东莞宏观经济分析;东莞概况:经济实力、城市竞争力;东莞概况:三大产业比例、人口结构;东莞概况:个体经济、消费力;城市发展和规划;城市格局：一心两翼，八大中心镇;三大园区：拉动东莞产业升级;2006-2010东莞住宅建设规划;规划的影响;东莞地产市场扫描;市场需求旺盛;施工面积过大 ;销售均价持续增长，增速放缓;户型面积向舒适型过渡;户型需求呈多元化;房价承受能力得到提升;外地人购房比例上升;东莞房价的洼地效应;瑞峰市场研究观点;瑞峰市场研究观点;瑞峰市场研究观点;政策影响分析;2006年政策解读;政策分析;竞争市场分析;竞争圈层分析;竞争圈层分析;核心竞争圈层典型项目;核心竞争圈层总结;紧密竞争圈层典型项目; 此圈层项目的绝大多数为规模中型及以上的白领文化盘，是公认的外来高级打工者留莞最理想的精神家园； 拥有城市核心地段，配套完善的项目亦将目光锁定在新兴的城市中坚阶层。 　　随着CLD区域的成熟，更多的外来白领、中产阶层将目光投向该区域，也使得该区域的楼价水涨船高。但缺乏自然资源的区域更多的是依靠城市配套，而配套的完善尚需时日，这为项目的定位与时机把握提供了机会。 虽然随着中心区、松山湖的崛起，黄旗山片区的豪宅地位受到撼动，但本项目片区依然对有传统地域情结的人群具备号召力。;松散竞争圈——临近镇区;项目分析;项目区位;项目基本资料;;项目四至;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析;项目SWOT分析对策;核心竞争力的提炼;案例分析与借鉴;中信凯旋城;中信凯旋城;广州星河湾;地段：深圳罗湖老城中心 均价：03年均价达到8500元／㎡， 成为老城区的洋房豪宅典范 户型：160㎡四房、220㎡五房 销售情况：大户型畅销 虽然有老城区的缺点，但周边各类生活配套齐全，尤其是儿童公园、人民公园和深圳市中学就在旁边，以“城市尊贵生活”吸引了大量注重配套和生活便利的自住型客户。;汤臣一品;案例启示;通行的豪宅七大标准;本项目 VS 豪宅;建立新标准的必要性;项目定???;目标客户定位;目标客户特征;目标客户特征;;目标客户扩充策略;项目形象定位;项目形象定位;项目形象定位;项目形象定位;价格定位;价格定位;营销策略;价值提升策略;利用4V理论全面提升项目价值;高举高打,不走寻常路 本项目要想一入市便先声夺人，必须以新的东西冲击市场，将整个市场的注意力转移到自身，这就要求我们改变游戏规则、强调新的评估标准； 强调产品的特色和价值的形象；牵动市场向我“看”，靠自身引力令消费者自动吸附，占据竞争的主导，将市场占有率扩到最大。 ;营销组合策略;营销组合策略/体验营销;营销组合策略/体验营销;营销组合策略/体验营销;营销组合策略/体验营销;营销组合策略/体验营销;营销组合策略/事件营销;营销组合策略/品牌营销;营销组合策略/实效营销;在价格策略的运用中，我们一般采用： 1、综合运用“分批推货”，通过货量来控制价格的策略。建议“低开高走，碎步快跑”以及销售现场紧张气氛的营造等，达到促进成交和快速销售的目的。 2、在销售的某个时期，我们又采取价格折扣优惠策略（利用折扣促销保持热度）； 3、通过均价的制订，充分体现产品性价比的优势（价格差异化实现整体均价）； 通过以上三个策略的运用，我们可以充分抓住消费者贪图小利的心态，完成销售过程，同时缩短消费者思考的过程，也可以通过直接的利益诉求，刺激消费需求！ ;仅为策划思路，供探讨，待细化。 谢 谢！