新乡市房地产市场现状及发展分析的论文.docVIP

　　新乡市房地产市场现状及发展分析的论文 摘 要:文章在阐述国家2008年9月以来房地产有关经济政策、介绍各个一线城市房地产动向的基础上,讨论了河南省新乡市的环境状况和市场状况,指出了新乡市房地产市场可能出现的局面以及应对措施。 关键词:房地产;市场状况;营销手段;新乡 在2008年全球经济危机的大环境下,我国连续出台了一系列刺激消费和拉动内需的措施,其中也包括针对房地产的各项救市政策,主要集中在降息、降税、经济投入等方面。央行从2008年9月16日起到年底,连续5次降息,且下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。10月22日晚,相关部门也共同出台了一系列刺激房地产市场的政策:如个人首次购买90m2及以下普通住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税;个人销售住房暂免征收土地增值税;房贷最低首付款比例调整为20%等。以“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”为代表的新一轮房产救市政策的推出放宽了二套自住房贷款限制,加大对中低价位、中小套型普通商品房建设项目的信贷支持、取消城市房地产税等。除此以外,为了应对金融危机,政府还实施了“一揽子”计划,把扩大内需、振兴产业和科技支撑结合起来,仅国家的4万亿元投资计划中,与房地产业有直接关系的就占32%。 1 各级地方政府措施 中央的措施只是在宏观层面上,具体到每个省、市,因为各地的情况不同,各地方政府也因地制宜,在宏观政策下做出了进一步的调整,调整措施主要分为放宽条件、调整公积金贷款政策、减税和降低准入门槛4种。. 1.1 放宽条件 南京市在2008年第一季度放缓了土地推出的节奏,淡化了开竣工时间,南京国土资源局在7月建议今后控制未来单宗用地规模,降低单幅地块的出让金总额,并延长出让金额较高地块的付款期限。天津和武汉也在随后的土地拍卖中减少了近一半的供应。上海在此轮调整中略显稳重,它的方式是对现行基准地价进行重新评估,而这样一来土地价格将有更新的机会。 1.2 调整公积金贷款政策 河南省政府2008年8月23日召开经济运行会议,会中提出购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的首付房款比例由目前的30%调减为20%,最高贷款额度根据各市房价情况将适当提高,贷款期限可延长20~30年,住房公积金交付人在全省范围内,可异地申请办理住房公积金贷款购买住房。 1.3 减税 为促使楼市回暖,各地相继出台了以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的购房政策,以期市场重回健康的轨道。如福州对契税减半放宽预售:在一定条件范围内,可享受契税减半征收等相关税收优惠政策,放宽预售许可证门槛,缩短了开发商回笼资金的周期。重庆则规定凡该市农村居民,在重庆首次购买一套建筑面积90m2以下(含90m2)普通商品住房(含二手住房),其购房单价在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下的,免征契税。而长沙推行的是货币补贴,具有经济适用住房购买资格的城市居民,在购买普通商品房时,由政府给予货币补贴、基础设施配套费、劳保基金、人防易地建设费等多项房地产税费减免或延迟收取。 各项刺激和优惠措施出台后,进入2009年以来,房地产市场在前期强有力的政策调控下,人们的购买欲被释放,各地的房地产市场都在不同程度上出现了成交量回升、价格上涨的局面。 2 新乡市房地产市场状况 新乡市位于河南省北部,北衔安阳,南临郑州,是一个以工业为主的城市。作为一个三线城市,也受到市场的影响,但与一线城市相比调整的幅度并不明显。2009年1~2月,全市限额以上工业增加值增速同比增长2.1%,截至2月底,全市金融机构存款余额50.6亿元,比年初增长11.8%;贷款余额533.3亿元,较年初增长5.4%。全市商品房销售面积同比增长89.3%。在目前市场环境下,新乡市房地产市场面临着新的挑战和机遇,下面主要从2个方面进行阐述:2.1 新乡市政府措施的实施新乡市政府在2008年11月25日提出了“新乡市人民政府关于促进我市房地产业持续健康发展的若干意见”,主要包括大力发展住房保障、降低税费标准、加大金融信贷支持和积极推进城市旧城改造和新型农村住宅建设4个方面。为了响应中央的宏观调整政策,新乡市政府也推出了刺激房地产市场的21条政策。从近期的经济变化可以看出,前阶段调控和刺激内需的影响在新乡已经达到初步效果,经济开始复苏。面对这样的经济现状,新乡市开发区主要的房地产开发公司绿地、绿都、建业都在积极促销以抢占客户、赢得先机。 2.2 房地产开发商的应对措施 面对目前房地产市场的变化,新乡市各个房地产开发商做出了哪些判断?有什么动作?下面通过两个方面进行分析:2.2.1 营销手段。目前每个区域的营销手段各不相同,主要体现在代表楼盘,利用其资源独有性维持价格不变,推广上更多的利用口碑营销扩大客户量,而边