商业地产：最大购物中心并非是最好的.docVIP

PAGE  PAGE 4 商业地产：最大购物中心并非是最好的 　　据福布斯统计，世界十大购物中心有8个在亚洲，其中中国占4个，面积由以前的二三十万平方米，发展到四五十万平方米，甚至更大，都想争当所谓亚洲第一、世界一流。所以，遏制国内商业地产的过度发展和结构失衡已经刻不容缓。 　　购物中心的发展趋势是小型化，并非越大越好。 　　据国家统计局公布的数字，2001―2007年7年平均增幅为26.5％。2007年增幅虽有所回落，但投资总额仍高达2345.38亿元，比上年增加17.3％。北京商业用房投资增长高达100.1％，上海为51.1％。2007年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米，当年竣工面积为5900万平方米。预示着今后数年将有大批商业用房建成并投入租售。 　　实际上，在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升。2007年，全国商业营业面积空置率即高达2878万平方米，较上年同期增加21％。今年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。 　　笔者认为，中国商业企业发展变化将非常大，零售市场的企业集中度将进一步提升，将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局：而成熟的大型零售商之间的竞争，将进一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，在向流通环节的上游渗透：流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。 　　 　　过热存在风险 　　 　　目前，我国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现可用四句话概括：“总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。”实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价，也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等)，从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。 　　有关部门统计，我国每40座城市，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水账只有1万元，不少购物中心有场无市、有商无业，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。 　　有些人说中国已经进入购物中心大发展期。这种说法是错误的。笔者认为，中国的MALL(大型购物中心)应该慢些走。因为我们必须正视我国整体人均消费水平不足的现实。去年全国开工的面积按660个大小城市计算，平均每个城市开工35万平方米，规模超过了实际需求。从世界的经验看，人均GDP在2000美元一3000美元可起步：人均GDP在3000美元―5000美元的可发展：人均GDP在5000美元以上可进入快速发展期，经济水平达不到就不能上。 　　商业地产如何发展 　　购物中心的过度开发有着诸多原因，但主要是政府主导下多方插手，盲目上马，造成宏观总量失控，房产泡沫凸现。目前热衷于购物中心建设的主要是：(1)政府追求“城市名片”类政绩工程；(2)房地产商开发重点转移；(3)外资押宝人民币升值和购??中心的巨大效益；(4)零售商借地生财自发介入；(5)其他产业延伸经营范围。 　　现在的商业地产问题是重规划，不重策划。有块地就可以建场，不管适不适合，商业无权选址。开发商拿来地就建，缺乏策划，没有消费目标群体，更谈不上细致服务，所以很难保本经营。因此，商业地产商要重策划。市政在批商业规划时，一定要有专业人士参与，多少人口的地方批商业中心，什么地区配区域性的，什么地方是大型的，应有科学依据。 　　尽管我国的商业地产存在着各种不尽人意之处，但笔者以为，还是存在较大的发展机遇： 　　首先，政府增加平价住房供给政策的逐步落实，商铺租售需求会有所回升。 　　其次，商业仍有巨大的发展空间，其中改建扩建原有网点的需求，以及事实上业已存在的城郊“小产权房”集聚，将使商业地产找到新的增长点。 　　我们应该指出，地产商要转变大购物中心开发理念，从追求最大、短期单赢转向长期共赢。目前，有的大城市房地产商从过去的“炒铺”变为“炒商”，对著名品牌的连锁商家实行“零租金进驻”，以培育店铺资产，同时避免一味追求最大购物中心，这或可走出一条路来。