世联2011年芜湖国贸天琴湾策略执行沟通.ppt

国贸天琴湾策略执行沟通;项目基本概况：四线城市、主城区一线江景，三类型产品构成的中高容积率项目;报告目标 Report Goal;设定目标 提出问题 解答问题;品牌目标、企业目标 （长期目标）;目标分解;年度销售目标分解——基本概算需要销售950套约合12万㎡住宅建筑面积，才能确保年度8亿的总目标达成;目标界定;进行战略方向思考并解答。 宏观政策对我们的目标有何影响？ 我们的竞争对手是谁？;;十二五规划建议主要内容： 加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面 2、坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展 3、推进农业现代化，加快社会主义新农村建设 4、发展现代产业体系，提高产业核心竞争力 5、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化 6、加快建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平 7、深入实施科教兴国战略和人才强国战略，加快建设创新型国家 8、加强社会建设，建立健全基本公共服务体系 9、推动文化大发展大繁荣，提升国家文化软实力 10、加快改革攻坚步伐，完善社会主义市场经济体制;*;*;;世贸滨江;;受4.14、9.29新政影响，市场供求量阶段性的短暂下滑，但整体影响不明显，量价仍保持平稳;弋江区市场对新政调控有一定敏感，但需求依然存在，全年弋江区市场表现为供不应求;;2011年;2011年;2011年;*;*;*;世茂滨江—— 一期销售尾期，二期地块尚未确定开发入市具体时间，芜湖现时滨江高端价值标杆;长江长现代城—— 项目最为接近在售的滨江版块项目，前期产品市场口碑较高，后续供应不足;名流印象— 实质二线江景在售项目，主打项目大规模商业配套，前期产品销售速度缓慢，整体调性中档;地大橡树园——城南大盘，主打教育配套资源及项目内部景观资源，中端性价比项目;中央城—城南大盘，销售速度较慢，主要消化区域内和城区高价格溢出客户，无法突破区域性影响;汇成名郡——城南区域型刚需大盘;柏庄丽城——城南中端品质改善型项目;*;*;*;*;*;*;*;兼具现代感和尊贵感的会所、广场，将成为展示项目品质和举办集中式活动的最佳载体;*;市场竞争环境小结;关键竞争对手锁定原则： ※ 产品类似 （区位、主力户型面积、建筑形式） ※ 产品地段条件接近 ※ 入市时段相近 ※ 客户定位类似 ※ 总价或单价接近;户? 型 ;竞争项目锁定基本指标与入市时机对比;产品分析;竞争分析;竞争分析;竞争分析;竞争分析;产品分析;竞争分析;竞争分析;配套;领导者;竞争策略： 形象上的领导者，策略上的挑战者！！ 承载原有价值体系，并将之升级，建立自我的游戏规则，建立新的滨江高端物业话语体系，自主定义评价标准！！！;超越，既为天成，更需境界……;三、凭何竞争？;营销案例借鉴;成功案例1：中信红树湾;;片区策略;主动贴标签——贴上红树湾的价值;形象价值高端化、豪宅化;建立起现场的恢宏气势;建议起一套专属自己的价值评判体系;定义国际化标准，一句核心的精神属性广告语;推广包装软硬结合，各种渠道组合使用;客户策略分解;营销策略的成果;案例借鉴之处;项目所在区域地段感知;价格;在对2011年芜湖房价涨跌趋势的判断上，认为房价平稳、上涨的受访者占比逾八成、达85%；其余9%的受访者表示不清楚房价涨跌情况。;未被营销引导下的购房决策动因主要目的为自住，但隐形的改善型自住需求较旺盛;受访市民需求小结 — 仍旧关注在物质层面的价值为主，但对于基本价值区间能够接受;世茂滨江二期;客户关注梳理：本地江浙经商客户;客户关注梳理：本地经商客户;客户关注梳理：被动刚需客户;客户关注梳理：安师大教师（类公务员）;城市高端客户语录： ——这种地块的价值和自然资源一样很难被复制， ——未来前景看好，经济活跃，高端项目比较集中，现在的住宅比十年前从设计到施工，档次也有很大的提高，不过硬件和物管服务还可以再有提升。 ——个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边，估计五年内我还很难去新区居住。 ——这里最大的价值就是方便，交通、购物都比较方便，但在城区里开车，停车好像是个问题。 ——实现工作与生活的同步，效率更高，但物业服务要好，建议采用香港或国外的的物管服务 ——有一线江景啊，还有滨江公园、长江夜景等城市景观也非常不错，很像大城市的样子； ——城市中心的豪宅就跟劳斯莱斯、黄金一样，最大的特点就是保值，买这样的房子，就像收购黄金一样 ; 从事行业：公司高管 、私企业主、贸易、 地产、金融教育（公务员、类公务员）及高端商务人士等 多具有全国性视野，知识结构较高，甚至具有海外经历 具有多次置业经历为主，追求高品质享受的刚需客户为辅 对投资具有敏锐的眼光，看中宏观经济对于整体区域的价值 带动作用（看中土地增值保