2010年郑州一通秀水湾项目市场研究总体定位及物业发展建.ppt

河南一通房地产秀水湾项目 市场研究、总体定位及物业发展建议;项目整体定位;第一部分、综合分析;项目整体定位;1、市场分析;城市发展;从中原城市群到中原经济区的国家战略制定;“中原经济区”纳入国家规划 ，温家宝寄予厚望 ;3月2日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强亲切看望了参加十一届全国人大四次会议河南团的人大代表们。在谈到中原经济区建设时，李克强说，河南承东启西、连南贯北，区位优势明显。从中原城市群、中原崛起，再到中原经济区，这是近些年来河南省委、省政府的战略设想，并一直朝着这个方向在努力。中原崛起对全国有重大意义，中原经济区建设上升为国家战略正逢其时。在全国经济社会发展布局中，中原地区理应担当起更大责任，为全国发展做出更大贡献。我相信，河南未来的发展一定前景广阔，大有希望！ ;中原经济区涉及7省28城市 中原经济区的核心：郑州，开封 ;中原经济区、中原城市群、郑汴一体化、 大郑州新区等的发展战略的实施，将为项目开发带来机遇和挑战。;经济角度——郑州市近五年，GDP翻了一番。整体经济形势稳步快速增长。 在固定资产投资拉动经济增长的同时，也对郑州房地产开发的水准提升创造了条件。;人口角度——郑州城市化进程加快、人口激增，将在未来几年内拉动郑州房地产的良性、快速发展，为郑州房地产及项目开发水平的提升奠定坚实的基础;2010年郑州市市政要点：;城市发展分析小结;城市发展;2010年地产政策大盘点;2010年5月2日---央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010年6月4日---住建部、中国人民银行、银监会联合发布二套房认定准则细则。 2010年9月27日---国土部住建部出重拳，闲置土地一年以上禁拿地。 2010年11月3日---四部委全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 ;城市发展;●2011年3月4日—对在本市市区已有一套住房的本市户籍家庭，持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税一年以上的非本市户籍家庭限购一套对已有两套住房的本市户籍，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上居住证或社保或个人所得税证明的持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税的非本市户籍暂停在本市向其售房.高新区和经济技术开发区不在限购范围 。;2001年-2010年，郑州市商品住宅供应量对比分析：;郑州市商品住宅供应区域对比分析：;2010年商品住宅市场供求分析;住宅物业累计成交969.91万平方米， 12月成交量激增，年度结构性占比高达 84.58%； 商业物业累计成交 83.84 万平方米，结构性占比较2009年全年小幅下挫； 办公物业2010 年累计成交 92.93 万平方米，创下年度峰值，结构性占比 8.10%， 首度高于商业物业。 ; ——12 月，二七区新增供应量上扬显著，各区域唯有金水区下挫显著，;——12 月，销售价格保持在 7000 元/平方米，同比上涨42.3 %。;——12 月，住宅物业价格稳步攀升，商、办物业均现下挫;行业政策——2010年以来，房地产调控政策密集出台，充分体现政府调控的信心与决心，政策基调仍是增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，2011年初各大中城市限购令相继出台，预计2011年政策环境将更为严厉，政府对房地产市场的调控仍旧不会放松。 商品住宅市场——2010年，商品住宅无论在供应量、成交价格、成交量均呈上升态势，市场呈现供需两旺的良好态势。;城市发展;在售——竞争市场目前在售主要项目市场供应总量为1465万㎡，综合容积率为4.23，激烈性的竞争环境将引导市场进入由“量变”到“质变”的发展过程。;潜在——西南区域目前潜在主要项目供应总量为 1514万㎡，“城中村”改造1∶2的原则，商品房量1009万㎡，大致相当于郑州市目前1年的消化总量1151.06万㎡。 ;片区新进驻项目——片区内大量城中村改造，投放项目普遍规模庞大、未来将对秀水湾形成强有力的竞争;竞争市场——郑州西南板块商品房林立，周边大规模楼盘成为本项目的重点竞争对手。;重点竞争项目分析;典型楼盘;开发商;开盘时间;主力户型 销售率;客户群体特征;开发商;开盘时间;畅销户型展示;客户群体特征;橄榄城三期规划（亚新）;橄榄城三期规划（中联创）;开发商;开盘时间;畅销户型展示;客户群体特征;开发商;开盘时间;畅销户型展示;客户群体特征;开发商;开盘时间;畅销户型展示;客户群体特征; 郑州市南区的发展、运河新区的规划、城中村改造项目的进行，催生一批房产大军满怀信心的进驻这片未来大有市场的土地，市场供应总量很大，竞争极为激烈； 规模大，配套全，成为本区域几个大型楼盘的主要特征。无论是橄榄城还是德润黄金海岸，借助周边强有力