2011年宿迁中豪营销执行报告.pptVIP

宿迁中豪;基本思路;PART 1 10年市场回顾 11年市场展望;10年市场回顾及11年市场展望;宏观政策;细读“国八条”;细读“房产税”;2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较上月降低5.8个百分点，也显著低于2009年的44.2%。其中，国内贷款和个人按揭贷款增速在各类资金来源最低，是开发企业资金来源增速显著低于2009年的主要原因。 由于国内贷款和销售回款（表现为购房者的定金及预收款和按揭贷款）增速的显著下降（2010年国内贷款和个人按揭贷款增速仅为10.3%和7.6%，而2009年分别为48.5%和116.2%），IPO或增发通道又基本“堵死”（2010年全年仅中骏置业和融创中国两家开发企业IPO上市，太古、长甲中途暂停IPO，万科、招商等多家企业增发方案搁浅），开发企业纷纷通过票据融资、信托、债券等方式拓展融资渠道;全国市场;结论： 全年全国土地出让金达2.7万亿，源自成???面积的增长，土地供应计划完成率近70% 2010年120个城市住宅用地成交面积同比增长31.2%。 2010年120个城市住宅用地楼面地价为1818元/平方米，同比上涨6.1%;房产市场;结论： 2010年，全国房地产开发投资额同比增长超三成，增幅较2009年提高17.1个百分点 市场销售绝对水平创历史新高，但增速显著下降 房价：全年销售均价涨幅明显低于2009年和2010年1-4月;宿迁市场;;结论：成交情况基本趋稳定，两年的12月份都迎来销售高峰，同时受政策调控，短期内会有市场观望形成的短暂回落，但是不会影响未来的趋势。;结论：成交均价稳步上扬，市场受大环境的影响短期内量会下跌，但是价格走势整体稳步上扬趋势不变。;11年市场展望;11年市场宏观展望;11年中国房地产市预测;11年宿迁市场预测;PART 2 10年项目总结 ;客户特征总结;客户认知渠道;成交客户区域;来访客户区域;来访客户区域;来访客户区域;消化房源总结;未售房源 星城2期1批次（户型）;;营销策略总结;策略总结;成功总结;遗留需要改进的问题;PART 3 11年营销目标 （星城、花园、精品街）;11年营销目标;积累足够数量的客户，保证每天足额的来访量，是实现目标的关键!;重大节点;PART 4 11年推售策略 ;11年推售策略;推售单位：花园33、38、39、40号楼，最推17、18号楼 计划推售时间：2011年4月 推售原则： 1、多层住宅，与星城小高层、高层形成差异，具有市场唯一性； 2、推出部分花园多层单位与星城形成同区域内的产品差异，有利于抓住一批需求本区域产品的客户，推动整体销售进度。;推售单位：义乌商贸城精品街13、14、17、 18、19号楼 计划推售时间：2011年3、4、5月 推售原则： 1、待业态调整定位后，形成一定氛围后推出； 2、推售商业，促进销售任务的完成； 3、与住宅客户成交并不产生冲突。;新推单位：花园10、11、12、13、14、15、16号楼 计划推售时间：2011年5月 推售原则： 1、经过近5个月售卡、销售，花园第一批多层单位已基本消化完，在推售第一批剩余单位过程中，再次加推多层单位，推动花园项目销售进度 ;推售单位：花园30、31、32、34、35、36、37号楼 计划推售时间：2011年6月 推售原则： 1、前2批次多层单位基本消化完；再次加推多层单位，推动花园项目销售进度 2、工程进度相对也较晚才能达到预售条件；;推售单位：花园1、2、3、4、5、6、7、8、9、19 22、23、24、26、27号楼 计划推售时间：2011年8月 推售原则： 1、经过2个月的积累，也会积累相当的客户，此时推出则较为成熟。 2、适时增推20、21、25、28、29、41、45、47、48号楼，为星城、花园小高层、高层预留操作时间。;推售单位：星城3期西入口6栋小高层+2期27号楼 计划推售时间：2011年10月 推售原则： 1、与花园小高层分开推出，避免竞争； 2、经过3个月的积累，该地块也会积累相当的客户，此时推出则更为成熟。;推售单位：花园42、43、44、46、49号楼 计划推售时间：2011年11月 推售原则： 1、与星城3期分开推出，避免竞争； 2、利用总价差吸引星城遗留客户。;PART 5 11年营销策略总纲 ;营销策略总纲;;营销策略;产品展示攻略;客户策略;营销总控图;楼书折页海报等，形象墙，模型，售楼处包装、楼体包装;PART 6 11年推广策略 ;推广策略;媒体策略;户外大牌;户外大牌;户外大牌;户外大牌;户外大牌;户外大牌;附注：定期老客户维护活动短信计划;活动策略;活动策略要点;;3月;时间： 2011年4月(具