河南房地产价格研究.docVIP

本文利用郑州、洛阳、平顶山等省辖市房地产价格调查资料、统计部门房地产投资、城镇居民收入和土地出让价格等数据，分析了河南房地产价格水平及变动情况。分析结果表明河南房地产价格已处高位，政府及有关部门应加强调控。 一、房地产价格的定义及构成 （一）房地产价格的定义 所谓房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，即土地价格+建筑物价格。房地产价格具有如下特性：①明显的权利价格特征。②具有特殊性。③具有特殊的形成机制。④显著的个别性。⑤具有多种表现方式。⑥价格总水平具有上升趋势。 （二）房地产价格的构成 房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说包括以下九项要素：①土地取得费用；②前期工程费；③配套费；④建筑安装工程费；⑤管理费；⑥销售费；⑦贷款利息；⑧税费；⑨利润。前八项是生产成本，利润是开发商的投资回报。由于缺乏全面统计数据，我们抽取了郑州市8 家房地产开发企业进行了典型调查,得到如下数据：郑州市房地产价格构成中，建筑安装工程费、土地取得费、税费三项占到了总价格构成的71.4%，是构成房地产价格的主要部分。 1.建筑安装工程费占比最大，平均占比达到35.3%。8 家企业中的7 家认为构成该公司房地产价格的因素中建筑安装工程费占比最高，仅有1 家的建筑安装工程费占比略低于土地取得费。最高的占比达到45.4%，最低的占比为25%。