世联合肥禹洲翡翠湖郡项目营销沟通函.pptVIP

禹洲 ·翡翠湖郡 项目营销沟通函 谨呈：禹洲地产 一生‘当有一席湖 世联地产  2012.11 关于销售目标及分解 1 推售安排 / 动态均价 / 年度分解 / 营销费用 推售策略 整盘推售：自西往东，三大模块，价值逐步拔升。 首年推盘节奏：分为大的三个梯次推盘，共11栋产品面市 2011年 2013年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第一批：5、6、7号楼入市，其中2号楼作为楼王单位，梳理价值和价格标杆。 第二批：高层1、8、9、10号楼入市，承接前期湖景高价值单位。实现项目价格溢价。 第三批：高层2、3、11、12号楼入市，补充湖景单位套数，同时借助湖景单位加速去化非湖景单位。 2014年 11 9 10 12 13 2 1 3 4 5 6 7 8 首年推售：推出11栋约1400套货量，去化7成，约1000套。 2013 2014 2015 4 各物业类型销售目标价格预估—— 价格预测说明： 1.项目住宅整体均价水平目标实现约7100元/㎡； 2.价格按照分期销售的时期，仅假设从开始销售至销售结束的销售价格。 项目各物业类型销售价格预估表（单位：元/㎡） 年份 2013 2014 2015 高层 6600 7200 7800 社区底商 — —— 20000 车位 6万元/个 5 整体物业销售计划假定—— 项目操盘期销售节奏假定： 销售速度预估按甲方2年内基本清盘进行排布，2014年前争完成总销额的八成； 住宅和商业按清盘预估，车位按8成销售率估算。签约按85%预估，回款因受银行政策影响较大，按75成算。 禹洲翡翠湖郡分年度物业销售计划模拟 　 13.05—13.12 （8个月） 14.01—14.12 （12个月） 15.01—15.04 （4个月） 面积总计 高层 面积 96000 144000 39543 279543 单价预估 6600 7200 7800 金额 633600000 1036800000 308435400 1978835400 社区底商 面积 5190 5190 单价预估 20000 金额 103800000 103800000 车位 个数 1178 800 2472 单价预估 60000 60000 金额48000000 118656000 年度销售额总计 633600000 1107456000 460235400 2201291400 年度签约额预估 85% 538560000 1036377600 626353800 2201291400 年度回款额预估 75% 475200000 988992000 737099400 2201291400 6 整体营销费用比例分配—— 1、整体费用比例控制在禹洲集团要求的2%以内； 2、考虑到首年形象期营销力度较大，根据世联操作经验，建议将2014、2015年各挪20%至2013年使用，则2013年营销费用约在800万元左右； 事项 比例 2013年 2014年 2015年 合计 销售额 63360 110746 46024 220129 总营销费用 2% 1267 2215 920 4403 推广费用 0.80% 507 886 368 1761 其他费用 0.20% 127 221 92 440 首期开盘销售铺排 2 营销总控 / 阶段划分 项目首期开盘前营销安排总控图 客户策略 工程节点 营销活动 营销节点 销售目标 推广安排 诚意客户达到300 客户拓展/经开区主要工厂企业和周边高校 3月30日，启动诚意客户登记 2013年1月 禹洲客户答谢会暨 翡翠湖郡品牌发布 首次开盘目标300套 3月—5月 3月30日，售楼处开放； 4月20日，环湖自行车赛，启动客户登记； 4月28日，样板房开放，启动认筹； 5月05日，鲁豫产品解析会； 5月18日，项目首映。 诚意客户达到1200 2013年1月6日，禹洲客户答谢会 4月28日，产品解析会并启动客户认筹 5月08日前，取得高层预售证 重要物料 工程围墙 工地现场开放 住宅折页 形象楼书、户型单张等 3月30日，售楼处开放 巡展/CALL客/进企业 户外、道旗、网络、报纸、短信、桁架 户外更换、网络、论坛、报软软文、短信、桁架 借天境项目做客户答谢，邀请媒体参与报道。 发布禹洲翡翠湖郡项目品牌和企业战略 住宅产品价值和信息释放 区域板块价值 住宅高端品质形象 住宅开盘信息释放和热销 2013年2月 2月28日，中国（安徽）湖居高峰论坛； 同期启动翡翠湖岸的故事微电影创意大赛。 2012年 项目预热期 （区域价值+项目信息） 住宅形象期 （客户接触） 住宅价值传播期 （强