2011年11月10日怀化金逦项目定位报告.ppt

怀化金宸项目定位报告;*;*;*;*;*;*;*;*;*;居民生活水平与消费——居民消费支出;*;*;*;*;*;*;*;*;*;湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一； 公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出； 芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。;*;城市发展规划;城市发展方向;城市交通规划： 城市路网结构为“内外三环、六横八纵”。;城市形态结构规划： 城市总体形态结构为“四心辉映、八片交融、四山环绕、两水穿城”，构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水城市空间结构。 ;城市规划区范围： 鹤城区行政区规划范围西至新家庄与芷江县域搭界，北起新垦、南至中方县城北边界，周围以山脉分水岭为界，调整后总面积350.8平方公里。 城市人口规划： 城市规模规划近期2010年底怀化城市人口45万、建设用地50平方公里，中期2015年城市人口52万、建设用地60平方公里； 远期2020年城市人口60万、建设用地65平方公里，远景2050年城市人口发展到100万左右，建设用地控制在100平方公里左右。 ;*;*;*;2006年、2007年、2008年、2009年、2010年全市房地产投资额分别为9.2亿元、14.5亿元、13亿元、33.29亿元、44.73亿元，除2008年受金融危机的影响外，其他几年房地产投资实现了大幅增长。特别是2007年和2009年投资增长幅度分别达到68%和146%。;房地产发展概况;; 2011年1—6月，全市新建商品房累计销售133.01万平方米、11532套，同比分别增长192.13%和167.31%。其中市城区累计销售76.87万平方米、6632套，同比分别增长102.56%、136.08%。怀化房地产在今年上半年迎来新一轮高潮。;价格持续上扬 　2011 年1-6 月市城区商品房和商品房住宅均价分别为2532 元/ m2、2086 元/ m2，同比分别增长16.95% 和12.45%。其中，商品房高层住宅平均售价为2381 元/ m2，商品房多层住宅平均售价为1981 元/ m2，商品房非住宅平均6695 元/ m2。 ??? 1-6月，全市房地产开发企业房屋施工面积156.38万平方米，房屋新开工面积 55.08 平方米，房屋竣工面积48.13万平方米。市城区商品房累计批准预售71.98万平方米、8798套，同比分别增长195%、198.85%。其中城区商品房供销面积比为0.93：1，房地产市场两端基本保持供销平衡。 ;中小户型畅销全市，120-144平米段产品最畅销；产品面积呈现从紧发展趋势。;河西区房地产市场概况;河西区房地产市场概况;河西区房地产市场概况;河西区房地产市场概况;土地市场情况;土地市场情况;河西土地市场情况;河西后续竞争;序号; 盲目开发有所抬头，开发规模缺乏调控 怀化市房地产业还没有形成资金、技术等方面的行业壁垒，怀化市很多开发商认为搞房地产开发很容易，加之市场行情看好，利润率较高，因而出现了盲目开发的苗头，应对房地产市场进一步规范，建立房地产市场准入制度，并对现有企业实行优存劣汰，控制开发规模。;怀化房地产开发市场存在的主要问题;怀化房地产开发市场存在的主要问题;怀化房地产开发市场存在的主要问题;怀化房地产发展趋势;怀化房地产发展趋势;怀化房地产发展趋势;*;怀化房地产市场已形成六大板块，因地理位置不同，各板块房地产项目各有特色，售价相差较大。;铁路垄断片区，价格稳步上升。 　主要为城北铁路地区，为铁路单位的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，开发铁路职工住宅为主。开发比较成熟，以众多铁路小区为主，居住密集，居住氛围非常好，居住品质不断提升。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。区内多山，少平地，居住密集，人口多，周边环境不理想，缺乏整体规划，道路、卫生条件差。 但由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。但随着铁路总公司取消铁路发展的限制，以及铁