2011年天津滨海湖旅游段假区a6、a7地块产品建议.pptVIP

天津滨海湖旅游度假区 A6、A7地块产品建议;报告结构;一、项目背景;北塘片区;地块向北：距汉沽中心城区直线距离19公里；;随着天津大道的通车，市区与滨海新区的联系进一步强化，本项目所在区域直接受益；;北塘板块内的黄港旅游度假区，以黄港水库为主体，自然资源丰富，旅游历史悠久，目前正着力打造为国家级的高档风景旅游度假区。;A地块占地约4100亩，其中住宅建筑用地1000亩，规划建面约70万㎡，划分为17个岛。内部建有高尔夫球球会会所、8万平米的酒店式公寓以及3万平米的商业小镇；其中A6、A7地块属于其中两个岛，位于滨海湖A板块的南部。;;A6、A7地块位置;A6、A7地块基本经济技术指标;项目基本情况汇总：;二、市场背景;放松-控制交替;天津2010年政策发展趋势演变：;调整结构的基调异常坚决，第三波政策走向将视岁末年初的房价而动，如果此次信贷政策效果不明显，预计2011年度内还有新的政策手段推出；;宏观政策导向预判：;中心 城区;;年新增人口30.64万人，新增人口占全市人口增量的50.2% ;第一大战役：南港区域;滨海新区发展情况小结：;4.15新政;两次政策来袭，区域市场呈现出明显波动；但在整体通货膨胀由预期变为现实的宏观背景影响下，市场对政策的应对能力越来越强，成交量都呈现“v”型 变化，在价量博弈条件下，表现出较强的区域需求潜力。;东疆港 港口经济、海景休闲复合型功能区;北塘片区;重点板块市场对比;项目进程;上北片区未来供应量;生态城片区未来供应量;北塘片区未来供应量;开发区未来供应量;滨海房地产市场小结：;三、区域研究;位于永定新河和海滨大道两条生态廊道交汇处。 黄港水库、北塘水库组成的湿地网的入海口。 毗邻森林公园和高尔夫球场。;文化资源 历史积淀——炮台 文化名人——倓虚、黎元洪 街道格局——九井八庙;北塘国际会议中心 滨海新区接待中心 会议中心广场 五星级酒店;作为十大战役之一，北塘区域的基础设施建设已全面展开—— 一期“五横四纵”道路已开工，后续52条道路将陆续开工； 永定新河大堤和迎宾岛的绿化工程、泵站及水系工程已于1月10日同步开工建设； 北塘还迁房项目一期工程于1月16日正式启动； 部分酒店公寓项目工程也已完成试桩;政策;北塘板块产品供应;北塘滨海TBD 北塘将规划建设国际会议区、北塘小镇区、 生态居住区、中小企业总部区、综合配套区、 休闲旅游区六大功能分区。 开发商云集： 滨海建投、泰达集团、海泰集团、天保控股、 联发集团、新北公司6家企业，各自负责不同 区域的开发。 ;预计第一季度开盘，总建面1.3万平;位置;南北通透，户型方正 270°观景飘台 开放餐厅，更大生活空间;位置; 6.7米-13米宽两居和三居，宽敞舒适 卧室、衣帽间、厨卫划分清晰，布局紧凑合理，得房率高，浪费空间小。 优点：方正紧凑，实用合理，精装修交房。 精装修标准交房，性价比高，品质高。;位置;在售项目主力户型介绍3——融科贻锦台;紧凑型两居，舒适性三居成为焦点;刚需改善投资;客户关注点排序;潜在客户对产品形式需求调研;刚需 改善居住 投资;潜在客户调研分析;四、项目定位;环湖瞰景高尔夫公寓社区;五、产品建议;用地分析;设计要点;产品建议;色彩及体块的穿插，增加产品的时尚感;高层住宅的设计亮点 ——入口大堂;景观雕塑;水岸边的人行道;产品建议;产品建议;产品建议;功能间设计要点建议;户型设计建议;精装修建议;天津市场上“畅销精装项目”类别： 一、实现溢价型：采购成本控制，获取额外利润 以“富力体系”为代表的项目，如：富力湾、富力桃园、富力津门湖、富力城、…… 二、高性价比型：降低置业门槛，促进资金回笼 以“万科体系”为代表的项目，如：万科盈润园、万科魅力之城、…… 三、价值放大型：提升项目形象，加强核心竞争 以“价值标杆”和“生态住宅”为代表的项目。如：仁恒海河广场、远洋万和城、季景华庭……;产品建议;精装修B方案： 升级于A方案，提供相对完善中高档装修，附赠高品质的主要家电，用以提升项目整体品质，实现项目溢价销售;产品建议;产品建议;产品建议;产品建议;坡屋顶;户型建议双拼面积以230-250平米为主； 联排以180-210平米为主，四联排或六联排设计； 主要针对客户群体为别墅首置的圆梦型客户;尾声： 项目首期销售价格预判;与同区位北塘板块竞争;;THE END