从房地产的属性评价中国房地产政策-从廉租房和经济适用房分析.docVIP

从房地产的属性评价中国房地产政策 ——以廉租房和经济适用房为例 住房是人类赖以生存发展的必要物质条件，住房商品是现代社会中居民个人和家庭维持正常生活的必需品，在市场经济体制下，住房无疑是一种商品，并且是一种特殊的商品，它具有位置固定、生产成本高、价值量大、生产和使用周期长等特点。住房的商品性主要体现在既有满足人们居住需求的使用价值，又有建造住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。房地产具有两重性：有一般商品和社会保障品的特性，兼有个人和社会问题的双重属性，因此房地产既是国民经济的支柱产业又是特殊的社会保障品。在市场经济体制下，住房商品的特性使住房可以买卖，实现利润，决定了它的经济地位，住房成为商品是市场经济的必然产物。中国是世界上最大的发展中国家，大规模的推进城市化进程是实现工业化的必由之路，是中国快速发展的必然结果。中国的未来将是世界上住房消费的最大市场，城市化的快速推进使大规模进城人员对住房需求不断升级，加速了城市房地产业的发展，中国城市房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 由于房地产属于特殊的商品，具有独特的属性，这就决定了房地产企业的行为、房地产市场的运行、房地产业的发展都有其内在的机理和特殊性。房地产的不可移动性形成了自然垄断，由此削弱了市场机制的作用；土地的稀缺性意味着土地的供给是固定的，房地产的价格随着需求的变化而涨落；竞争性的市场经济无法生产并满足社会对住房保障的需求。在这种情况下，国家出台了一系列政策来加强廉租房和经济适用房的建设。 一 国家关于廉租房和经济适用房建设政策 从1998年开始国家发布的纲领性保障性住房政策主要有： 1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度，改革加快住房建设的通知，标志着福利住房转向了住房商品化，确立了以经济适用性房为主的多层城镇住房供应体系 2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，确立了房地产为国民经济的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主体 2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干建议，标志加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭困难的政策体系的开始，房地产政策重回保障房 截止日前，2010年最新的政策主要有： 2010.01.07国办发出通 知要求促进房地产市场平稳健康发展一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求：加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策。　三、加强风险防范和市场监管：加强房地产信贷风险管；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。四、加快推进保障性安居工程建设：力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果；　五、落实地方各级人民政府责任；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.27住建部：关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（1）严格建设和准入管理，骗购经济适用住房须立即退还；（2）强化使用过程的监督，违规出租出售经济适用住房将被收回；已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权；（3）加强上市交易管理。二 国家加快加强推出廉租房和经济适用房建设的原因 1．房地产的高价值性 目前中国的国力和贫富差距的实情，所有的人或绝大部分人都有理想的“产权房”是不现实的。因此，廉租房是“低保房”等低收入者惟一的选择，也是大部分中低收入者（重点是低收入者）主要的选择。廉租房是中国在相当长时期内保障性住房的主流。“衣食住行医”是人们生存和生活的基本要素，也是构建社会主义和谐社会最基本的目标和要求。大力发展廉租房兼顾经适房逐步扩大惠及面是解决“住有所居”最现实的举措，也是各级政府义不容辞的责任和任务。 2．房地产的供给有限性 中国现在的国情是人多地少，再加上国家对于增量土地的控制，致使住房用地本身数量是有限的,也就说明房屋供给能力是有限的,但需求随着经济水平提高和城市人口的增加而保持旺盛,这种供需矛盾必然反映在价格的持续增长上。由于这种房地产价格的增长与人均可支配收入增长不相配比，导致大部分