2013年12月27日南通海拔达欣祥和湾年前营销策划提报.pptVIP

;前言。。。;报告目录;PART1 客群定位分析;海安本地人士： A.高收入阶层、商业主、政府高官：此部分是目前已购商品房的主要构成者。收入高对居住环境有一定要求-密度小、绿化面积大、小区物业管理完善，是中高端楼盘消费者的主力军。 B.政府机关单位、事业单位公务人员及工作人员：目前公务人员收入水平相对较高，有较好的经济基础而且收入稳定，绝大多数家庭居住现状较差和居住观念较为传统，他们存在换房、二次置业的需求，在新一轮房地产市场发展期来临时，这部分人群将成为市场主要的购买人群或者形成集体团购 C.高级管理人员:海安效益较好的公司、工厂企业尤其是上市公司的高级管理人员会成为商品房购买人群的重要组成部分，他们一般收入较高且稳定，通过银行按揭等方式可以很轻松改变居住环境。 D.个体经商户和从事药品、食品销售的经商人士：这部分群体经常在外地工作、经商，对于房地产有较多的认识和比较，对居家环境有较高的要求，且经济承受能力强，可以接受档次较高的住宅项目。; E. 棚户区改造工程拆迁户：为加快城市改造步伐，改变城市形象，海安近年来较多投入于改善棚户区居民居住条件和生活环境。 F. 城市化进程：对乡镇经济条件较好的人群总想在市区拥有一套房，1、为子女的教育问题；2、享受城市生活的便捷；3、子女城里有套房，父母体面；4、现在的年轻人都涌入城市； 海安返乡客（在外务工人员）： 每年海安返乡的客群约占海安总人口的三分之一，该类客户的特征：1、一部分在外打工，家在海安，想在海安买房；2、一部分常年在外，但在外地置业安定（海安人口流失部分），想在家乡有套房；3、工作多为建筑业、工商个体户，手里存有资金；4、对住房的性价比考虑比较看重，主要为价格和品质；5、家里有老有小，对海安留有牵挂 外来人士：因经商和工作关系，长期驻扎在海安的生意人。 海安属长三角洲经济区，为上海辐射地带。是全国著名的教育之乡、装备制造之乡、建筑之乡、茧丝绸之乡、河豚之乡、纺织之乡、花鼓之乡、紫菜之乡和长寿之乡，吸引了许多经商人士常年驻扎于此，加上海安是宜居生态城市，人居环境较佳，这部分群体一般因其收入较高，消费能力较强，多愿意在此购房居家和投资兼顾。;支付能力 ;别墅客户去 哪 里 买 房？;公寓客户去 哪 里 买 房？;客户群体的主要落位;;;部分外省市购房者作为补充;从项目体量出发，区域内唯一30万方大盘，树立大牌品的形象与气势； 从整体市场来看，高端客群可选择面较窄，且量较少，因此需要通过多种产品线，尽可能的扩大目标客群的需求范围； 从市场来看，海安整体推量较大，且均占据海安县核心地段，而本项目相对偏离市区，使得客户争夺异常激烈，因此差异化的产品可以更能在市场里凸显出来； 从项目本身来讲，稀缺别墅、小高层、高层产品线丰富，同时地处双国道交汇、随着未来交通和配套的跟进、具备了打造复合型大盘的条件，可以满足多种客户需求。 ;PART2 产品卖点梳理;打动客户的卖点输出;返乡客A;返乡客B;别墅/高端客群;本项目打动各群体的诉求点;刚需置业;拆迁客户;海安县城中心;周边县/镇/乡客群;周边物流园区厂房工人和小领导;祥和湾除了外地客投资客，满足刚需、改善、所有客户的条件，客户选择面广 海安是个人口输出城市、且县城楼盘众多，客户总量少，竞争激烈 海安别墅产品稀少，是本案最大优势之一 ;PART3 媒体计划及活动计划;祥和湾现阶段营销时间节点总纲;媒体推广总体预算;本案广告推广总体策略;常用营销渠道;春节期间活动简述： 1、本项目隆重登场海安 2、以趣味性的活动和物质奖励吸引客群，聚集售楼处人气 3、提升项目的知名度与美誉度 4、通过暖场活动拥有意向客群基础，实现购房预约 5、通过抽奖活动强化认筹客户忠诚度;活动主题：贺岁二连击 返乡送温情—看房报车票 祥河大拜年—预约送红包 参与预约更能参与正月15喜抽奖，中奖率100%，IPONE5S，IPADmini等你拿;认筹策略： 祥河大拜年—预约送红包 活动期间参与小定即可领取10000元购房大红包 参与方式：交纳1000元诚意金即可参加 在开盘后若未选中合意房源则诚意金全额退还;现阶段活动策略1——“来祥河湾，报销回乡车费”活动;推广主题;相关媒体策略;活动细则： 1、凡在2014.1.26~2014.2.10期间坐大巴回海安的海安户籍客户可到祥和湾报销车费 2、报销每人限报一次，每次限报一张车票 3、报销者需带身份证及大巴车票到售楼处登记 4、报销者必须是海安当地户籍的购房预定客户 5、凡是认筹客户可当场报销 5、报销车票必须是国营大巴正规发票，车票目的地必须是海安 6、活动的最终解释权归开发商所有;活动1经费预算;现阶段活动策略2——“祥河湾猜灯谜，赢大奖”活动;推广主题;相关媒体策略;活动细则： 1、凡在2014.2.14~