2013年孝感市云梦县云涛梦境产品销售执行方案.pptVIP

云天梦境 产品销售执行方案 ;目 录; 第一部分 价格策略 ;*;*; 第二部分 项目特点解析 ;*;*;*;*;*;*;*;销售情况：由于楼盘所处区位、品质、价格等不同，各项目的销售情况呈现较大差异化。;*;*;*;*;*;*;*;;*;*; 第二部分 项目本体分析 之竞争力评析;竞争力指数：★★★☆☆;竞争力指数：★★★★★;竞争力指数：★★★★☆;竞争力指数：★★★☆☆;竞争力指数：★★★★☆;比户型、比区域、比景观、比规模、比配套，项目呈现两大特征： ○项目均好性强 ○但无压倒一切的绝对优势; 第二部分 项目本体分析 之目标客户分析;;; 第三部分 营销推广策略 之推盘策略;;推盘原则：由西向东，集中推货;;; 第三部分 营销推广策略 之营销策略;1、蓄客期抛出价格区间 蓄客期间就抛出项目价格区间，直接进行价位提升及准客户删选； 2、VIP普卡筛选蓄客 蓄客期拟用免费发放VIP会员卡的形式，直接进行意向客户的删选和积累。 拟定VIP普卡优惠：自客户办卡之日起到开盘前，享受每月1000元购房优惠。不排顺序号。 3、分楼栋拉开价差引导消化 在各楼栋价格拟定时，根据各楼栋优势对比，拉大栋差，引导房源消化。 注：具体价格后期将根据客户及市场情况进行调整。 4、注意引导高低区房源去化 各楼栋价格制定时，注意景观、户型等因素，拟定各房源价格时，注意引导高低楼层的去化。参考价格形式：层差5-10元或者以区间价格销售。;定价依据 1、低开高走策略。以低价入市，试探市场反应，并为后期房源提价打好基础，逐步提升价格，利润最大化。 2、目前市场竞争项目售价受所在板块影响较大，以新城去价格最高，老城区其次，而新老结合处的价格相对较低，考虑到本项目整体品质较高，因此定价主要参考新老城区价格，因此首批房源入市价格定为3400元/㎡左右。 3、根据对云梦客户心理价位调查分析，多数客户心理价位偏低，经过后期宣传推广，可一定程度提升客户心理价格预期。;1、广泛撒网策略 前期通过对项目整体形象和首批房源的宣传，通过免费发放VIP卡的方式，吸引广大意向客户关注； 2、重要客户拓展策略 采取与周边企事业单位联动的形式，每周深入一个相关单位，集中展示项目，加深企事业单位员工对项目的直观认识和认同。 3、集中认筹策略 针对前期已经办理VIP会员卡的会员，通过缴纳诚意金的形式，升级为VIP金卡会员，开盘之日，根据排队顺序选房。 4、集中开盘策略 针对已经成功升级VIP金卡会员，根据VIP卡卡号顺序依次参与选房。; 第三部分 营销推广策略 之推广策略;1、提高项目知名度的常规推广手段与提升品牌价值的非常规手段相配合。 2、充分考虑受众接受水平，风格上通俗易懂，宣传形式上为大家喜闻乐见。 3、充分重视乡镇客群，深度挖掘乡镇意向客户。 4、常规宣传与售楼部小礼品派发相结合。;长效性宣传： 1、户外、T牌、工地围墙：根据销售节点及时更换内容，释放最新销售信息。 2、道旗：道旗主要以释放项目整体形象为主。长期投放，潜移默化。 3、出租车车套：通过免费发放出租车车套的形式，形成良好的流动宣传作用。 4、电视开机画面：数字电视开机前会出现一段等待时间，建议与电视台联系，用于释放项目形象。 5、网站：通过与云梦当地的孝房网合作，持续更新项目销售信息，及时发布项目动态，吸引客户关注。 6、乡镇墙体：在各乡镇入城主要路口私房上打出墙体广告。（与户主联系）。;;乡镇墙体：主城主要道路私房墙体。;及时性宣传 1、派单：宣传单张时效性强，制作成本相对较低。大量派发，能够直观的形成一对一的宣传，在县级城市宣传效果较为理想，建议甲方组建稳定的销售团队，持续派发。 2、派单与花车巡游结合。本项目大量客户来自乡镇，其面积较大，推广多有不便，通过花车下乡巡游和派单相结合的形式，能有效提高宣传的覆盖面。 4、短信投放：根据销售节点，全县范围内投放短信，防范撒网，吸收目标客户。 5电视飞字：与云梦电视台合作，更具节点释放项目销售信息。;宣传单张：组建销使团队，持续派发。;第三部分 营销推广策略 之分阶段执行;;第一阶段：形象入市＆首批房源蓄水期 现场形象