世联2011年深圳承翰来孜山营销执行报告.ppt

谨呈：深圳承翰集团有限公司;报告大纲;2011年目标——;报告大纲;12月; 至2011年2月23日，1栋C座共销售71套，销售率78.8%（不含3套样板房），均价为22599元/平，保证高价的同时，实现预期的销售率目标。;项目形象; 在前期推广过程中，我们根据市场反应和营销节点就广告形象及时进行了调整; 前期推广主题“来座山，早晚的事”，虽有效吸引了客户关注，但在后续的营销推广中，出现了“专家拍手，群众不买单”的情况。;开盘阶段营销推广排布;营销推广;客户渠道;项目组之前提出的打造私家路、高规格展示园林及样板房等全面提升项目形象品质的方案未能得以执行，导致项目未能与慢城前三期很好区隔。在许多客户看来，来座山只是慢城四期。来座山作为高端豪宅，跳出慢城实现华丽转身的初衷未能实现，是前期工作的又一遗憾之处。;问题小结——;B 市场及竞争分析;政治主题：十八大将举行中央领导人换届选举，李克强亲自挂帅，凸显调楼市的决心。;涨幅最快的城市：深圳、上海、北京，近几个月价格出现逐步抬头态势 涨幅较快的城市：厦门、大连，近几个月价格波动性较强 涨幅一般的城市：沈阳、长沙，总体趋势平稳;;2010年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷纷出台，意在“促供给、抑需求”，短期内抑制房价过快上涨 。;2010年，全国及深圳住宅市场整体呈“价升量减”态势 。;2010年，政策向右 市场向左中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨。深圳市场乃至全国范围，均呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势，更为严厉的调控箭在弦上。 ;国八条：;城市;限购令副作用： 限购的实施会短暂压制需求，而随后在市场对限购认识出清的情况下，市场则开始报复性的反弹（北京在9、12月的两波反弹）； 限购城市被压制的需求会转移到周边城市，从而造成周边未实施限购的城市的市场短暂的火爆（惠州在深圳宣布限购后，10月份成交量环比增长55%）；;房产税出台：;国家将全国推广房产税制度： 房产税试点开始后，将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案； 条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。 深圳积极准备，力争第三： 市长许勤称，目前深圳还没有具体开征房产税的时间表，但已做了相关准备工作； 政府目前已成立了专门的小组在研究，主要是调研关于开征房产税对房地产市场的影响，给市政府作参考意见。;央行加息：;2011年，政策持续 前景堪忧在新春的欢声笑语中，中国楼市迎来了更为严厉的市场环境，政府打压的决心因去年调控的失利而越发坚定，后续市场变化，还有待细则的进一步落实和时间的进一步证言。 ;深圳市场：;深圳市场：;深圳市场：;深圳市场：;2010年，深圳 土地及预售项目主要集中在龙岗、宝安两区，龙岗占全市第一； 一手房成交面积创近10年来历史新低，龙岗成交最多； 全市成交均价较09年上涨36.4％； 2011年，深圳 一手房供应主要集中在龙岗、宝安两区； 政府调控下，深圳房价仍呈大幅度增长趋势，深圳未来市场或有稳定上升趋势！;中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨。深圳市场乃至全国范围，均呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势，更为严厉的调控箭在弦上。;本项目 10万，1039户，中大户型为主;布吉片区目前在售楼盘稀少，供应有限 在售的荔山公馆、万科红及和谐家园项目站位不同，产品差异化较大，竞争较平缓 与在售项目，特别是荔山公馆比较，来座山在区位、容积率等方面无明显优势; 横岗区域旧改项目较多，开发进度缓慢。与本案同期入市项目不多，多为中小户型，竞争较为缓和;横岗目前在售楼盘稀少，在建项目多为旧改项目，进度缓慢 横岗片区供应主要以中小户型的地铁沿线物业为主，且暂无新盘入市，几无竞争交集;;龙坂片区竞争分析;PK结果;竞争分析小结——;C 待售产品分析;待售单位户型面积表;待售产品户型面积区间与市场上各相关竞争项目主力区间一致，客户群近似，产品户型优势不明显，竞争强度呈逐步加强趋势； 待售产品户型形式更丰富，从88平两房至160平五房均有，可以满足更多客户不同的需求； 户型面积跨度更大，对应总价区间跨度较大，客户层次跨度也大，同时增加推广的难度； 受调控政策影响的双拼单位共186套，占剩余单位的23.8%，在日益趋紧的调控政策下，销售阻力较大；;本项目进场时间为2010年12月1日,截至2011年1月16日。在较短时间内，通过户外、短信、报广、电台等集中爆发式宣传，吸引客户上门。截至16日，累计进线1062批，上门3121批。进线、上门客户主要集中在营销中心开放、样板房开放两大节点。 样板