世联常州国际科技创新晃地项目产业研究细化.ppt

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;第一阶段主要工作成果回顾;本项目属于大规模工业园区项目，而非一般住宅或商业项目，涉及错综复杂的产业、功能、客户、物业等既相互联系又相对独立的关系，所以，工业园区的物业发展建议是一项庞大的工程 现阶段，开发商最关注启动区物业发展建议，所以针对启动区，我方会提供启动区策略及物业发展建议；同时，其他功能区，我方也会有针对性地提供较细致的产品组合建议;从客户需求出发，本阶段主要工作内容如下：;;市场潜力——以城市化、工业化为特征的经济发展使得轨道交通在中国的需求迅速扩大，成就世界最大轨道交通市场;产业起步期;发展模式——以大规模园区为载体、以龙头企业为带动聚集配套企业、以整车制造能力为目标是国内轨道产业发展的普遍模式;市场竞争——常州正实践轨道产业发展模式，构筑以南车为核心的三大轨道产业基地，重塑常州轨道产业聚集形态;;市场潜力——中国经济的高速增长引发了对电力雪崩式的需求，电能源的紧缺预示着电力关联产业尤其是输变电产业存在巨大的发展空间;产业发展——虽然电力市场的快速发展带动了输变电产业的快速发展，但目前行业存在集中度低、核心技术能力偏弱的不足;产业趋势——随着中国成为世界最大的电力市场，国际企业开始将资本、技术等要素资源向中国转移，带动国内企业技术升级;发展模式——国际领先巨头发展经验表明：以核心产品与工程贸易相结合，走集成化、项目化、品牌化是输变电企业发展壮大的必经之路;产业现状——常州输变电产业基础雄厚，但存在规模分散、研发创新偏弱、产业链条仍不够完善等发展不足;竞争状况——常州尚无一个有力的平台体系来实现对输变电行业资源的整合，仍处于行业集聚阶段，本项目竞争机会大;;产业背景——新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，在国家相关政策的扶持下，未来最有可能成为获得较快发展的新产业;1-光伏产业——目前中国已形成以长三角为核心光伏产业聚集带，但产业发展主要集中在产业链后端，缺乏前端核心技术;1-光伏产业——常州在光伏产业上较具实力，并正在构筑以天合光伏产业园及金坛光伏产业园为核心载体的产业发展平台;2-风电产业——从产业发育层次看，国内企业仍处于市场换技术阶段，核心技术依赖进口，但自主研发已经起步;2-风电产业——江苏作为我国风能资源大省，风电产业处于刚刚起步的阶段，产业技术落后，产业链条不完整，资源分散;2-风电产业——常州在风电产业处于刚起步，在风电整机的研发、制造上已具备一定的基础，目前亟需整合行业上下游产业资源，打造完整产业链，抢占未来竞争优势;;产业潜力——全球制造业向中国的转移也带动了国内与之配套的材料产业的快速发展，成为我国优先发展的重点高新产业;产业基础——常州的新材料产业高速增长，年均复合增长率在30％以上，并在部分领域形成领先优势;竞争状况——常州新材料产业的聚集更多的体现在产业链后端的生产性聚集，前段研发聚集程度较弱;;;以输变电产业为核心，化学新材料产业及风能、光伏为代表新能源产业为主导，聚焦前段的研发设计环节;从客户需求出发，本阶段主要工作内容如下：;客户分析——本阶段研究的主线; 区位优势——宏观看，区域交通体系一体化使得常州成为中心节点城市；微观看，常州轨道交通及交通体系完善使得本项目具备良好通达性 ;产研资源驱动型客户;随着园区产业的主辅分离，以及生产性服务业的快速发展，园区部分功能如行政、销服等已开始向生产性服务集中区转移，本项目可承接功能转移客户;企业管理成本;产研资源驱动型客户;区域特征：常州各板块中核心消费群体具有明显的区域内置业倾向，同时城市向北，客户也存在北向置业趋势;武进人口结构：产业决定武进的人口结构以私营企业主及机关人员等富裕人群为主，为购房主力群体;武进置业特征：武进板块内部片区客户也呈现区域性，高端客户容易受城市资源和产品品质吸引，集中在中心区置业;客户来源：根据典型楼盘的客户来源细分出六类主要客户，其中大部分是二次以上置业者，别墅客户受区域限制较小;客户层次：根据武进区刚性需求客户不足，普通客户置业区域性强的特点，结合本项目条件，居住需求性目标客户应锁定财富阶层及准财富阶层等;顶级财富阶层：购买力强、追捧稀缺，看中身份象征;一般财富阶层：只买对的，不买贵的，追求高品质;准财富阶层：对城市的依赖性强，希望过上“有天有地”的生活;;产研资源驱动型客户;光伏为代表新能源;1-龙头企业客户需求——-常州优势产业龙头需要企业领先的产品创新需求，来不断缩小与国内外领先企业的差距;2-中小型创新客户——随着龙头企业入驻产生的产业集聚效应，从短期来看，将吸引常州相关产业的中小型企业的跟随，力争差别化