世联2010年昆明小厂村衔目发展战略与整体定位.ppt

小厂村项目发展战略与整体定位;8月31日;项目片区——昆明主城区，二环以内，一环边缘位置；是城市发展的主方向以及房地产主流热点开发区域;片区交通——片区通达性好，未来有两条地铁线覆盖，便利到达城市各地;片区配套——较为齐全，但形象和档次偏低；且配套多以商务性质为主;地块四至——北面及西面与小厂村改造项目相邻，南面紧邻富民大厦和环城北路，东面与北京路相接，昭示性好;地块内部——目前以低端商业经营和单位职工楼为主，形象低端;地块指标——占地16000㎡，小规模、不规则;项目属性界定——省会城市核心区、小规模、高容积率、地铁上盖、商业物业开发项目;定位的研究框架;基于轨道公司需求的项目主要目标;围绕目标，结合项目条件，确定核心问题;定位的研究框架;市场机会分析体系之一：区域发展机会;项目所属区域（二环以内）是昆明的绝对核心，城市价值优越;项目所属区域（金星分区）处于主城中心区的第二梯队，以居住功能为主体的功能复合性区域;项目所属区域（北京路以西）将成为金星片的商务、商业聚集区;项目地块处于盘龙区的“中央商务区”和“联盟次级商务中心”之间，同时受到两者的辐射，区域位置绝佳;1;;北京1号线;北京1号线站点（右线）功能描述;深圳1号线;深圳站点;一般性规律特征总结;随着地铁2号线的开通，区域将加速承接城市核心区商务的转移，构建升级商务区;本项目所在地目前处于区域的价值洼地，随着MOMA的成熟和俊发中心的崛起，地铁的拉通使片区成为连接大区域发展的引擎;区域;区域价值总结： 1、随着城市肌理的扩张，区域未来将被迅速纳入到核心价值体系，成为城市发展的新一极； 2、北京路作为城市主形象，未来承担商务走廊角色，带动商务价值沿北进行延伸； 3、区域所在金星板块定位商业商务综合片区，为区域发展提供政策保障； 4、地铁的拉通将加速城市价值的重组，未来项目所在站点主要承担起商务拓展为主的功能； 5、小厂村片区目前处于区域价值洼地，项目理应承担起起于价值引擎的作用，带动大片区的联动发展；;*;市场机会分析体系之二：产品市场机会;高星级酒店分布： 基本集中在一环以内，且倚靠商业和商务中心的板块特征明显;高星级酒店特征：昆明五星级酒店的发展呈现出“开业时间集中、以商务酒店为主、多业主自管”的特征;高星级酒店客户情况：旅游功能减弱，高端旅游客户分流大，目前主要以商务及会议客户为主;高星级酒店未来供应：多家国际酒店管理公司即将进入昆明，昆明酒店业的国际化、高端化趋势日益明显;经济型酒店分布：核心分布在一环内，沿青年路、东风广场、北京路附近；一环外经济型酒店相对较少;经济型酒店经营状况：投入低，入住率高，回收成本相对快;片区经济型酒店市场：目前片区经济经济型酒店达到8家，供应旺盛;酒店产品方向研判;分布格局：商务办公项目主要分布在二环（市中心）以内，对地段和交通通达性要求高;潜在供应：昆明市场写字楼将集中放量，且高端化倾向明显;区域;片区市场：俊发中心的强势拉动带动了片区商务形象和档次的提升，但从目前看，由于租金高企，出租情况一般;片区价格：从北区写字楼的销售情况看，相对于其投入成本而言，其价格实现水平一般;片区去化：因面积偏大，其去化速度要弱于住宅、商住公寓等中小面积产品;区域;片区客户：从客户情况看，租赁客户以成长型客户为主，购买以投资客户为主;写字楼产品方向研判;昆明市场公寓和写字楼租金水平接近，由于操作灵活度高，总成本低，成为大多数企业首选，因此，投资回报相对写字楼要高，这也是公寓类物业深受投资客青睐的原因 ——北辰财富中心招商部主管;公寓去化：去化速度快，本地投资客为主要客群;公寓价格实现高，且去化速度快;发展特征：随着城市框架的逐步拉大，商业多中心化趋势日益明显，目前已形成北市区、西市区及南市区等多个商业副中心;发展阶段：昆明的商业正处于快速发展期，大型综合商场、都市MALL已成为商业发展的主流;未来供应：未来有超过160万方的商业体量供应，且多以大规模集中式商业出现，将会增加对商家资源的争夺，竞争压力加大;市场表现 城市商业由单核向多中心发展 都市MALL成为城市发展的主流 未来供应体量大，且以持有为主;片区介于市级核心商圈与区级次商圈之间，成为连接中心区与北市区的桥头堡;项目以北片区，俊园项目周边商业逐步兴盛，初步形成区域商业中心，对本项目有较大的牵引效应;项目以南片区，MOMA周边主打时尚、精品商业，目前主要以服务片区内客户为主;项目片区，低端购物为主要商业形式，档次低，形象差；具有非常大的改造和提升空间;同时片区周边常住人口数量大，以白云路附近最为集中，可以为商业的发展提供巨大人流支持;金碧路CBD板块;地块周边街道人流循环;商业机会：商家意愿视角;产品机会总结;定位的研究框架;基于市场机会分析的内容归纳;;在竞争的挤压下已经开始多元化发展，积极