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关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告 PAGE  PAGE 39 关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区 项目前期可行性研究报告 二○○五年七月二日 目 录  HYPERLINK / \l 1 1.0 前言  HYPERLINK / \l 2 2.0 总论  HYPERLINK / \l 3 3.0 宏观经济与政策面分析  HYPERLINK / \l 4 4.0 项目环境分析  HYPERLINK / \l 5 5.0 开发地块分析  HYPERLINK / \l 6 6.0 市场调研分析  HYPERLINK / \l 7 7.0 昆明房地产业竞争态势比较分析  HYPERLINK / \l 8 8.0 客户分析  HYPERLINK / \l 9 9.0 市场定位思考  HYPERLINK / \l 10 10.0 风险分析  HYPERLINK / \l 11 11.0 结论和建议  第一章 前言 1.1项目名称： 昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区。项目拟定名为“春城绿谷”。 1.2项目建设单位： 昆明同升科技开发有限公司（以下简称开发公司）。 1.3项目委托依据: 根据开发有限公司的委托，本项目组对昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。 本项目组进行该项研究的主要依据是： 1.3.1由开发公司提供的《昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区项目建议书》(以下简称《项目建议书》)； 1.3.2昆明市官渡区国土管理局批准的用地规划； 1.3.3官渡区大板桥镇提供的，并由昆明市规划局批准的《昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区规划》。 1.4范围和限制: 根据开发公司的委托，我项目组主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。作为过渡性的可行性研究,本研究的调查预测误差控制在25%—30%。 本可行性分析所采用的技术路线是： 市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。 从2005年5月底开始，项目组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到大板桥镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、滇中地区经济发展趋势、昆明地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下。 第二章 总论 2.1项目概况 根据开发公司提供的《项目建议书》，昆明大板桥镇花箐旅游休闲度假区开发项目，位于昆明市官渡区大板桥镇总体规划中的花箐旅游休闲度假区用地内。项目规划用地为2500亩，计划分两期开发:第一期开发以休闲旅游、生态观光农业、居住项目为主,用地约1300亩。建筑容积率＜0.3,建筑密度＜15%，绿化率＞50%,建筑限高以低层为主,局部公建不超过15m,属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与花箐自然风貌相协调，预计投资3亿元。第二期开发以旅游度假物业为主,用地约1200亩。整个开发项目定位于“昆明地区规模较大、环境优美、管理先进、档次较高、配套齐全的以面向外商为主,以及国内高收入阶层人士服务的高级休闲度假区”。拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区，以及生活配套服务区、高级会所等完善的公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用花箐优美的自然景观、丰富的历史人文资源建设健康度假医院、四星级酒店等建设项目。整个项目总投资概算为5.5亿元左右，预计在2006年动工，2010年竣工。 2.2对开发项目总的评价 通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量、定性分析，我们认为: 2.2.1我国宏观经济形势在今后5年内，仍将继续以7—8%的速度持续、稳定增长，我国的旅游业和房地产业也将同步稳定增长； 2.2.2国家对房地产市场的宏观调控，有利于我国房地产市场的健康发展。虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策，但随着外商投资企业及民（私）营经济的快速发展，房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下，在今后的5年中，本项目将成为昆明地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区，从而将具有较大的市场竞争优势； 2.2.3昆明市是西南地区经济最发达、开放度最高、人民生活最富裕的城市之一，2002年人均国内生产总值已接近1790美元,低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。另外，在昆明市20公里半径之内现有适宜于