华燕置业上海青浦别墅衔目市场研究及市场定位建议.pptVIP

二零零四年四月;多元价值观的客户;宏观市场分析;上海别墅宏观市场分析;（一）、总体市场分析;（二）、供应分析;2、分布区域分析;3、别墅类型分析;小于150万元：4477(套数)、29(楼盘个数) 150~300万元：7404(套数)、54(楼盘个数) 300~500万元：3969(套数)、35(楼盘个数) 500~1000万元：2986(套数)、20(楼盘个数) 大于1000万元：861(套数)、8(楼盘个数) 总计：19697套、147个;2002年上海市别墅客户分布;（三）、小结;上海主要别墅板块分析;赵巷板块;位于318沿线，以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形成的特殊的别墅板块 别墅特征：目前在售项目多数为尾盘或预备交房，以中高档的独立别墅为主，主力总价在500万以下，小区综合容积率多数在0.3左右,其中是上海开发度假型别墅较早的区域； 发展趋势：由于景观的稀缺性和唯一性，该地区的开发步伐将逐步朝着高档型度假别墅的发展方向继续发展；;盈湖三岛 佳邸别墅 绿洲江南园 太阳岛高尔夫温泉别墅 国际华城;物业形态分析;总价分析;代表楼盘分析;2、赵巷板块;古北佘山国际别墅 上海德天置业地块 恒联名人世家 上海祥逸置业地块 中海翡翠湖岸 国中水景休闲度假村;具体布局;已确定项目;中海翡翠湖岸 占地面积： 40万平方米 建筑面积： 8.5万平方米 容积率： 0.238 小区组成： 218栋独立别墅 单套面积： 300-580M2 花园面积： 400-1200M2 开盘时间： 04年5月 目前报价： 单价12000-15000元/M2 特色： 水景休闲特色;古北佘山国际别墅 占地面积： 27.73万平方米 建筑面积： 6.93万平方米 容积率： 0.25 小区组成： 190栋独立别墅 单套面积： 250-460M2 花园面积： 400-1500M2 开盘时间： 04年6月上旬 目前报价： 预计单价10000多元/M2 特色： 居住+旅游度假型别墅;恒联名人世家 占地面积： 26万平方米 建筑面积： 6.5万平方米 容积率： 0.25 小区组成： 150栋独立别墅 单套面积： 300-400多M2 花园面积： 500-1400M2 开盘时间： 04年5月 目前报价： 预计单价10000 元/M2 特色： 中式江南园林 风格;小结： 该板块地理位置优越（A9公路第一下匝道口） ，路网交通相当便捷，南面为上海唯一的国家级佘山旅游度假区，西侧为淀山湖旅游度假区，居住与度假功能均较为凸出； 赵巷特色别墅板块是由青浦政府统一规划，统一开发，统一协调，大型公共绿地，休闲度假村、学校等都由政府在先前规划的指定位置配备，避免了区域建设造成的资源浪费，并且保证了建后的经营性问题； 赵巷板块在分为两北两个板块，北部地区以中高档的纯独立别墅为主，容积率基本都在0.25以下，南部地区规划容积率在0.5左右，由于容积率相差近一倍，南部地区的别墅产品与北部地区会有一定的差异性，以混合型的产品进入市场，预计其为中档市场定位，上市时间最早为明年上半年。;是虹桥和古北的延伸，大西郊的延续，依托沪青平公路发展 拥有大都会、银涛、草原三个高尔夫球场和马场，形成了中高档别墅的聚集地 良好的交通状况：沪青平公路，318国道，虹桥机场，外环线 配套设施齐全：国际学校众多，生活设施齐全 别墅发展：早期联排为主，目前主要为独立 代表物业：早期拥有久事西郊花园、亚洲花园、安盛杉庄等； 近期的代表九溪十八岛、居礼、长堤花园、湖畔佳苑等；;居礼 西郊九溪十八岛 银涛高尔夫 金水湾 西郊美林馆 西郊大公馆 豪都国际花园 湖畔佳苑 丽都别墅 长堤花园 大豪山林 绿波花园 西郊园中园 瑞虹西郊花园 西郊紫郡;形态和价格分布;以五百万以上的高档别墅为主;周边二手别墅价格;容积率分析;供应面积分析;代表楼盘分析;九溪十八岛 占地面积： 33.3万平方米 建筑面积： 8.3万平方米 容积率： 0.25 小区组成： 一期142栋独立别墅 二期56栋独立别墅 单套面积： 350-650M2 花园面积： 500-2000M2 尾盘价格： 12000-22000元/M2 交房时间： 03年4月;西郊紫郡 占地面积： 17.3万平方米 建筑面积： 9.96万平方米 容积率： 0.57 小区组成： 共148栋独立别墅 单套面积： 270-800M2 花园面积： 400-1000M2 开盘时间： 03年12月27日 交房日期： 05年3月 价格： 一期9000-12000元/ M2 ，预计二期10000元/M2左右 销售率： 共分三期开发，一期销售率100％，二期未开盘;环水岛语绿波花园 占地面积： 20万平方米 建筑面积： 5.7万平方米 容积率： 0.29 小