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华东国际博览城整体推盘策略 第  PAGE 22 页 共  NUMPAGES 22 页 逃 离 射 程 华东国际博览城 整体推盘策略 江西同致地产顾问有限公司 2004-2-16 前言 经过前期的沟通，昌南大市场项目在周密的市场调查以后，确定了“华东国际工业博览城”的项目定位。该项目定位得到了开发商及青云谱区政府的普遍认可，为了确保这一项目定位的顺利实施，同致为这一创新性定位量身定做了命名为“逃离射程”的整体推盘策略。 项目定位确定了项目本身的特性，同时也在一定程度上确定了项目的推盘策略。前期调查表明，本项目用地作为商业性质却最不适合商业开发，相反调查显示本项目用地的住宅需求拥有较大空间。在无法改变土地用途的情况下，相对项目地周边商业、社区氛围的极度淡薄，同致将昌南大市场定位为“依托青云谱区的工业产业优势，结合江西丰富的有色金属资源，工贸联动，将本项目建设成为辐射全省、周边省市乃至全国，以冶金制品、机器设备、建筑材料、辅助设备、运输工具、燃料、有色金属原材料、各种辅助材料、半成品及零部件为一体”具有展示、交易功能的大型工业生产资料博览城。 这一定位摆脱了传统零售业、商贸业引进的操作难度，结合政府的发展规划，在保持足够长的商品线的同时，为项目贯穿了产业主题，确保项目在政府支持以及后期招商方面受到最大程度的认可，同时有利于通过项目定位吸引媒体的广泛关注，在目标客户群中的传播也可事半功倍。 结合上述定位，同致将围绕“逃离射程”的核心策略，通过多种手段及应变措施，确保开发商投资价值的最大回报。 第一部分 总体推盘策略 策略提出的必要性 在最不适合开发商业的区域进行商业开发，本项目在开发过程中最为重要的问题就是项目的定位以及对开发风险的有效回避。 华东国际工业博览城的定位确定，为项目的市场形象推广以及发展规划提供了工作目标，但不可否认的是，江西迎接沿海制造业梯度转移的工作还处于初级阶段，产业带以及华东国际工业博览城的市场需求尚未充分形成，因此准确的讲，华东国际工业博览城的定位是整个项目运作的发展目标，是赋予项目本身的核心竞争力。 鉴于以上情况，在确定项目的发展目标的同时，非常有必要就项目的推进以及分期开发的相关步骤进行策略性规划，为项目的开发全过程进行相应的引导，整体推盘策略的必要性也就非同一般了。 策略提出的依据 通过近年来房地产行业的高速发展，沿海制造业梯度转移的招商，南昌步入了高速发展期。城市的高速发展加速了南昌的城市化进程，南昌在日新月异的同时，城市规模、规划也在不断的扩大、调整，在不断向市场发展方向靠拢的同时，南昌的城市规划也在不断的发生变化。 本项目借助于江西省政府的政策发展方向，提出了以制造业装备为核心的发展目标，但项目的发展必须围绕市场的发展方向，而不是政府的导向的全部。 在不断的碰撞过程中，同致地产提出了产业CBD、城市产业带以及城南商圈的概念，对本项目的定位寻找到了市场的支撑点。同时，为了更好的适应市场变化，项目定位相应调整为“华东国际博览城”，有效的规避了项目的开发风险，确定了本项目在未来市场发展方向上的相对统一，为后期的开发创造了广阔的发挥空间。 总体推盘策略 1、确定射程： 在南昌的市场建设项目中，在城南板块的商贸发展表现方面，城南板块占据着承上启下的重要位置，众多市场项目均看好这一发展方向。现时情况下，本项目相对其他市场，在交通便利性方面不占优势，主要原因有以下几点： 包佛路属于非城市规划路，其主要功能是为昌南工业园提供交通必需，在周边居民眼中，属于“断头路”，在此路段兴建商业建筑，矛盾更为突出。 城区车辆沿井冈山大道进入包佛路属于左转弯，且进入包佛路至项目地时，需要通过洪都铁路专用线，一旦火车通过，就会形成长时间拥堵。 井冈山大道与包佛路交叉口在现实情况下，已经形成人流、车流的相对畅旺，未来随着周边的不断发展，该区域形成区域商业中心在所难免，对本项目来说，此举无疑是扼住了项目的交通咽喉。 项目首先开发范围确定为摩托车及电动车专业市场，占有一定的原始市场优势，但是后期市场业态的导入以及价值最大化的目标体现必须经过一段时间的市场培养。如何规避后期开发的市场风险，同时保证在市场培养期间继续延展开发行为，是本项目提高资金使用率的关键问题。 分析上述情况，同致经过反复研究，确定了本项目必须脱离的“射程”： 摆脱周边市场围绕专业产业以及未来井冈山大道、包佛路交叉口的传统零售业竞争层面，利用有效手段增加该项目的配套功能，相应减少大市场的功能面积。 2、逃离射程： 当逃离射程定义为本项目的整体推盘策略时，如何逃离射程成为项目成败的关键，综合分析后，同致建议本项目在以下方面营造优势，从而摆脱直接恶性竞争的不利局面。 1)、项目定位：