北京亚澜湾别墅豪宅项奈营销策划提案伟业.ppt

重整河山 待后生;合作背景;前言;我们目标 重新树立项目中国十大豪宅品牌 2006年底以前完成剩余房产80％的销售率;目录;市场分析; ■国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。 2005别墅市场受政策影响比较小 ■2004年以后土地供应逐步减少，现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地，“稀缺资源”集中放量 ■别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。 ;政策循序渐进，调控精细入微 市场供不应求，价格借势上涨 双向持续高温，客户呈现升级;别墅市场分布态势;延庆;宏观市场分析; ■高性价比的别墅大量推出，并迅速占领市场 ■随着城市道路的扩展，一些远郊区县价格相对较低的别墅开始面向市场，整体拉低了销售均价; ■北京别墅市场依托交通、自然资源迅猛发展 ■别墅产品逐渐完善、区域特点??渐清晰 ■别墅产品品质上升、别墅市场细分加剧 ■本项目基于北京市大市，绝对竞争较少，相对竞争较为突出;市场分析;竞争区域分析;山怀柔境内山脉连绵，境内山青水秀，环境优雅，空气清新，有“天然氧吧”之称.; 区域市场表现;红螺湖别墅;龙山新新小镇简介;■ 湖光山舍周边地块 占地：5000亩 其中1500亩建设为5星级度假村，1000亩别墅用地，2500亩高尔夫;市场分析;北部重要的生态涵养区 东部发展带上的重要节点;区域市场分析;水库上游 生态涵养发展区;密云别墅从分布上看主要集中在白河流域，分为南北两段，本案位于白河流域南段别墅聚集区内。;目前区域市场的别墅项目大约10个，基本情况如下： ;北京客户占85%以上的比例 职业主要为国企单位管理人员及生意人 考虑购买因素主要为休闲度假之用;从两个典型别墅项目销售情况分析，有以下特点：;区域市场发展不成熟，仍处于初级阶段。 价格水平相对较低，6000元以下的供应最大，占总供应量的60%，其中5000元以下供应占总供应量的46%。产品缺乏特色。以相对经济实用的小独栋或类别墅物业为主。本案在区域中价格较高;区域市场独栋类产品价格区间集中在6300-8000元/平米之间;区域市场的供应以经济型别墅为主，区域供应的物业类型以相对经济实用的类别墅类物业或者小独栋为主。 其中翠堤花墅、水墨庭院、白河涧、鸿福天地等项目的主力供应均为户型面积界于200-300平米之间的类别墅及小独栋 而茉莉山庄、紫霞谷纯粹独栋产品的主力户型面积超过350平米。 本案户型面积在区域中较大;密云潜在项目;结论－市场;项目分析 ■ 透视现状 ■产品解析 ■销售现状问题解析;密云别墅项目为什么卖的动？ 应该感谢亚澜湾!!!!;许多北京客户是因为慕亚澜湾的名而来, 当看到周边项目的价格大多集中在4000-7000的区内，却因为本项目的价格望而却步了， 所以是我们以前的营销推广给周边的项目带来了客户。 ;▏当时间在流逝，我们损失的是什么？;▏我们如果还维持目前的现状，我们为密云带来的是什么？;寻找症结所在　▏为什麽销售率如此低?;项目分析 ■ 透视现状 ■产品解析 ■销售现状问题解析;产品从外立面、户型设计、面积分配、公共建筑、产品细节等诸多方面存在问题，需要进一步调整;外立面破旧，有缺损；;沿湖户型亲水性设计不到位;户型南向采光不合理，车库占用南向面积;需要有明确的主题;公建过于分散;项目分析 ■透视现状 ■产品解析 ■销售现状问题解析;;销售现状问题解析;项目核心卖点没有表述清晰； 推广手段过于单一； 销售说辞没有引导； 销售现场气氛冷清； ;总结： 物业未体现项目高端形象以及高品质服务， 未达到销售促进的作用。 ;SWOT分析;项目定位;城市;第三极别墅领跑者;第三极远郊别墅;解决之道;客群深度;客群深度;具有体面的职业特征。他们从事的行业对个人素质要求较高，从事的多是智慧型工作，如外资企业高级职员、大型企业高层管理人员、自由职业者、私营企业主等。 追求理想化的生活方式。他们是企业的关键核心层。这决定了他们的工作压力相对较小，工作之余的休息时间比较容易保证，他们具备追求理想化生活方式的意识基础和实现理想化生活方式的客观条件。;对产品感性化认同、对价格理性化认同。他们强调居家的情调、生活的情趣、追求消费的品质和质量。 有创作性、思想性空间需求。他们可能是自由职业者，他们思路开放，生活方式与普通人循规蹈矩的生活差异较大。对他们来讲精神追求从某种意义上要重于追求。他们是思想上敏感的一群人。;重视家庭感。他们的感性认识强烈，事业的成功使他们更加珍视家庭的幸福指数，他们是社会的顶层，他们有机会看到社会的整个层面，他们会因此而变得比社会的任何其他层次都敏感。他们更需要家庭的关爱和亲情的呵护。他们更重视家庭感。 追求超前的高品质生活水准。他们的物质基础无法满