哈尔滨市郊区房地产投孜风险研究.docVIP

以已有的郊区房地产概念界定及房地产投资风险理论为基础，分析了城市郊区房地产投资风险的影响因素，并根据哈尔滨市郊区人口、房地产投资等相关数据，探讨了投资风险评价体系和相关评价指标，提出了针对于哈尔滨郊区房地产投资风险加强风险管理的措施。 近几年随着我国政府大力推动房地产业发展，房地产俨然已成为国民经济的支柱产业。房地产行业健康稳定的发展对我国经济发展具有重要意义，同时对于促进国民消费结构升级、改善居民生活水平和维护社会持续高速发展都起到举足轻重的作用。 随着人们可支配收入的提高，城市人口快速增长，对房屋的刚性需求也随之上涨等因素，使得房地产成为许多人投资的不二之选，表现之一就是房价的不断急剧地攀升。2010 年起政府也推出了一系列政治措施来稳定房价。但面对市区房价、地价不断刷新的同时，许多人选择了郊区购房，许多工业企业也向郊区迁移，这种迁移现象促进了郊区房地产的开发，而投资房地产本身也存在很多不同的风险因素。基于以上几种现象，本文以哈尔滨市郊区为例来分析郊区房地产投资风险的主要因素。 1 郊区房地产概念界定 1． 1 郊区房地产概念 房地产是指土地、建筑物及其土地上附着物的实体上权益。房地产又称不动产，含有房产和地产两种财产。狭义的房地产是指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其是指城市中具有商品房意义的房地产。广义上懿旨除了狭义房地产规定外还加上附着物不可分离的部分建筑物、道路及相关设施设备［1］ ( 在本文探讨为狭义概念的房地产) 。郊区化房地产是房地产开发在城市地域空间上的重要表现［2］，是城市郊区化的背景下，在郊区土地上进行大规模的通过土地、资本、管理和劳动力等资源的投入，重新配置建筑环境的一种用于生活和生产的提供建筑使用空间开发活动。郊区化房地产概念有异于传统意义上城市中心房地产概念，由于市中心地区地租房价昂贵、人口稠密、交通拥堵、环境恶劣等因素，促使城市中心人口、产业向城市中心边缘地带迁移，从而促进了城市郊区地带房地产行业的兴起。郊区房地产的兴起是城市化建设经济的必然结果。 1． 2 郊区房地产优缺点 郊区房子的优势。首先郊区生活环境较好，空气清新，同比市区绿化率要高，生活居住场所要安静。其次房屋建设规划较人性化，因郊区房地产投资开发较晚，其交通网合理规划空间较大，因此郊区房屋建筑密度比较低，楼间距大，通风、日照都比城市宜人，相对市区住在郊区更加健康和舒适。最后郊区房屋价格同比市区要便宜些，在当今这种房地产价格稳定小幅度上涨的趋势中，购买郊区房产不为购买者首选的原因。但居住郊区也存在缺点。如交通不便利，因道路网建设还不够完善，有较少公交线路或地铁通到郊区，会给周围居民出行带来不便。即使在此居住的居民有车，居住离城区较远开车出行也会增加其时间成本、交通成本。再者郊区配套设施建设不及市区，如: 学校、商场、医院等。最后是对于投资者来说，除少量高档别墅可用来投资外，其他住宅大多是以自住为主，作为投资上升空间不是很大。 2 房地产投资风险概述 2． 1 房地产投资概念 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为［3］。随着我国近几年来颁布的房地产投资政策，工业化和城市化的不断发展，为追求获得更多利益的投资者来说，投资房地产俨然成为获取高额利润及快速增值资产的重要投资形式。房地产投资已经成为当前投资领域的一个热点［1］。 2． 2 房地产投资风险 房地产项目投资的全过程是一个动态的过程，不同的阶段各具有不同的风险特征。其主要包括三阶段风险: 投资决策阶段风险、项目实施阶段风险和经营管理阶段风险( 见图1 ～ 图3) 。对于郊区房地产投资风险主要因素还包括其人口迁移的变化、政府颁布政策实施时限、郊区工业发展等因素。 3 哈尔滨郊区房地产投资情况 3． 1 研究区域概况 哈尔滨位于黑龙江省南部，是黑龙江省省会，副省级城市。全市面积约5． 31 万km2，市辖8 区10 县，其中，市区面积7 086 km2，2012 年户籍总人口993． 5 万人。改革开放以来，在市政府旧城改造及产业接头调整和住房商品化改革等政策颁布下，城区部分人口和城市功能向郊区迁移，这有利于扩大郊区房地产需求，从而促进郊区房地产的发展。但郊区发展与城区中心发展有着密切的关系，在此许多学者认为我国郊区发展主要还是停留在人口郊区化阶段，商业仍向市区中心集中。 从表1 可以看出，哈尔滨城区、郊区人口数大部分逐年增加，但自2010 年开始城区人口同比前年人数分别减少427． 5 万人、2 747 人，同期郊区人数毫无减少之象，还在以每一年高于5% 的自然增长率增长，由此表现出相比之下郊区更具有吸引力。自2007 年到2011 年哈尔滨