尚美佳南京绿苑项目市澄研究报告.ppt

惠州鹏基·万林湖 营销总纲及执行报告方案;一、惠州豪宅市场分析 ;一、惠州高档楼盘市场分析 ;参展楼盘;参展楼盘;市场分析小结;二、项目分析;发挥优势，抢占机会;客户定位;目标客户特征分析;洋房客户分析;洋房客户分析;（1）830万平米国家4A级红花湖风景区，原味山水奢华 （2）数百余个天然泉眼汇聚的40000万平米活水人工湖 （3） 6.5万平米私家双郊野公园 （4） 41万平米城市坡地别墅群，引领惠州别墅新高度 （5）鹏基地产历经二十六年开发，以前所未有的力度载誉来“惠” （6）鹏基物管专业呵护，尊崇如影随形 （7）齐全的配套设施，双会所设计、教育、生活配套 （8）北山面水，负阴抱阳，风水宝地，龙脉传承;1、采用市场比较法 2、选择竞争楼盘 3、比较因素：交通、配套、户型、环境、园林、物管、 发展商品牌等 4、结合本项目实际情况及时间因素 5、考虑发展商的目标;独 立 别 墅;　因素;　因素;台 地 别 墅;比准均价=4455×60%+4778×15%+4459×15%+4144×10%≈4473元/平米 本项目洋房所占比重较大，交通较差，周边生活配套不够完善，噪音污染大 建议洋房的入市价格应具有一定的竞争力，销售均价为4400元/平米;依据市场同类产品目前销售价格，通过测算确定销售均价： 独立别墅：14000元/㎡ 双拼别墅：8000元/㎡ 联排别墅：7500元/㎡ 台地别墅：6000元/㎡ 花园洋房：4400元/㎡ ;价格拉升策略;付款方式及折扣优惠;优惠综合折扣率 ;四、总体营销策略 ;销售方案选择;工程进度;推盘策略 ;产品价值研判 ;推盘节奏 ;第一批推售单位（2007年6月30日）;第二批推售单位（2007年8月中旬） ;第三批推售单位（2007年9月16日-10月15日）;产品;第五批推售单位（08年1月——08年3月30日）;第六批推售单位（2008年4月-2008年6月）;回款计划表;不同市场（深惠）推广策略 ;惠州以外客户群 推广区域：积极拓展深圳市区、龙岗 推广方式：户外广告、深圳特区报、固定展场、直邮、网络等 深圳特区报：深圳主流媒体，在重要时间节点投放 户 外 广 告：可在重要地段树立长期户外广告牌，一方面为企业作品牌宣传， 另一方面为本项目或惠州陈江项目做推广，大力开发深圳客户群 直 邮：重要时间节点，向高端目标客户群传递信息 固定展场：在鹏基集团内部长期展示项目，专人接待客户 活动营销：定期组织看楼团：与特区报、搜房网等媒体定期组织看楼团，借助媒体资源， 吸引深圳客户到万林湖参观、体验。;9.16震撼开盘;金榜路通车 在9月初样板房开放前，要求金榜路达到通车条件，或者一侧车辆可以通行，满足客户开车看楼的需要。;六. 阶段营销推广计划;实现目标： 树立项目高端形象，完成诚意客户积累工作，完成销售物料 的制作，为项目首批单位的开首打下良好基础。;产品品鉴会暨鹏基会成立发布会;媒体配合： 1、报纸 2、户外广告 惠盐陈江出口 市中心增加户外广告位,锁定惠城市客户群 建议5月中旬在深圳关口，梅观高速沿线增加户外广告位 建议在往汕头的过境公路增加一块户外广告牌，辐射惠东等东部区域 3、灯杆旗 建议在鹅岭南路（金榜路接驳路段）、环城西路等地段设立灯杆旗 内容：项目名称＋logo＋销售电话，主题推广语“湖山中的原味奢华”，项目属性 定位“4A级风景区，城市坡地别墅群” 4、直邮 跟据重要时间节点，针对深圳及惠州豪宅社区业主和工业区企业主，进行一次直邮 推广为产品发布会造势吸引更多的客户 5、短信、杂志;6、网络 房地产专业网站作用的影响较大，很多客户会通过网络查询市场动态，了解新项目的信息，在万林湖初期的到访客户中就是通过网络了解到项目信息。 ;媒体;　 　报纸广告;网络;第二阶段：开盘热销期 ;阶段推广主题：;活动一：第二批加推新产品;活动三：鹏基 ? 万林湖盛大开盘活动 时间：2007年9月16 日 主题：鹏基?万林湖盛大开盘庆典 暨纯湖岸半山亲水独栋别墅公开发售 目的： 推出高端产品独栋别墅，将销售浪潮推向最高点，赢得市场全部的目光 结合工程进度，样板房展示，实景体验营销，提升客户对项目的认可度 扩大项目影响力，奠定惠