思源2010年烟台市万科治罘岛项目定位研判.pptVIP

万科芝罘岛项目定位研判;前言： 基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本判断，作为产品设计阶段的前置思考。;01;项目本体基本属性（三图一表） ——宏观区位;项目本体基本属性（三图一表） ——地块位置;项目本体基本属性（三图一表） ——地块位置;项目本体基本属性——基础指标;项目附属条件属性;项目规划限制条件;项目界定;;宏观市场因素影响;区域名称;八角 组团;小于20万;;马山寨海景豪庭 均价9800元/ ㎡;项目名称;烟台高端项目操作思路主要停留在稀缺资源的炒作上，而景观园林、产品设计、物业服务等方面并不突出。市场对高端产品的需求也对应在地段稀缺上。;区域市场因素影??—— 区域市场表现：针对别墅市场;强调地块、稀缺资源占有 如：天鸿凯旋城、世茂海湾一号 马山寨等项目;项目名称;%;别墅机会点判断：;洋房市场主力供应面积在140-160㎡，销售均价为8000-10000，总价区间140-180万。;从供应曲线上来看，高层产品集中供应分布为150-160㎡、180-210㎡、240-280 ㎡。 从销售套数曲线看，高端项目走量最好的产品区间段位：90-120、140-180， 通过对比可以发现，目前供应的高层产品户型面积偏大。;主力消化产品单价：9000-10000元 /平米、10000-12000/平米。 总价集中在90-110万，110-140万、140-170万。 月均消化套数项目之间相差较大，09年新开项目市场表现较佳，月均消化速度可达40套/月。;主力客户多为私营企业家和个体老板 次主力群为大型企业高管、归国华人华侨、垄断行业高收入人群等 年龄段以35-45岁为主，多为已过而立之年事业有成并有一定的财富积累，享受型居住兼有投资保值型需求;%;高层机会点判断：; 客户;A1/;芝罘岛逐渐将成为领先客户来源区——万科全面引领烟台高端住宅市场;地块类别;地缘属性;地缘属性;地缘属性;在有关市场机会的分析中，我们已经给出了对于客户类型的初步判断。在本次研究中，为了直接的了解相关客户对本地块的看法，我们分别对三类客户进行了深访调研：;　;　;一线海岸投资情结; 关注低密度舒适度 关注空间布局 关注功能空间设计 关注使用的人性化 关注高档次精装修; 对于优质产品的孜孜追求——万科25年专注做产品所带来的居住品质感和生活舒适度 内敛且有内涵的人文气质——新东方文化的精神内涵 身份感、尊贵感的体现——对产品舒适性和综合功能的满足 可炫耀的精神标签——芝罘岛文化的演绎、海居文化 与市区区域的价值联系——交通条件的改善以及对外的沟通展示; 项目判断 基于市场、本体分析;价值最大化;1、高压线穿越地块;11.G地块限高60米;价值最大化;如何塑造竞争优势（找到本项目的核心竞争力）？;全面家居解决方案——精装修房对于外地客户的吸引加大;联排经济型别墅;价值最大化;升级客群;周边现有及未来的产业人群;提升价值手段2——万科品牌，品牌溢价;绿色住宅——高科技环保住宅可保护芝罘岛人文资源（社区外部系统） 人性住宅——先进建材、先进系统、全面家居解决方案（社区内部系统） 人文住宅——提升社区人文价值，如：私人收藏馆、泛会所等;三个维度——塑造竞争优势;通过道路将海景引入社区，拉近与海的距离，强调体验;三个维度——塑造竞争优势;地标性建筑——国宾级“金贝壳” 商务会所;人文休闲类公建——展览馆、海岸公园;泛海主题游乐区——地标摩天轮;三个维度——塑造竞争优势;三个维度——塑造竞争优势;增加观海平台——木栈道与栈桥的结合;三个维度——塑造竞争优势;三个维度——塑造竞争优势; 项目判断 基于市场、本体分析;芝罘岛位于北纬37度37分，是纬度的黄金分割点。北纬三十七度，这个魔力无穷的数字仿佛尽得大自然的灵气，它所穿行而过的地域尽是人类文明荟萃和文史胜迹聚集之地。不仅如此，或许是上帝的有意安排，北纬三十七度这一黄金纬度线上，汇聚了众多的世界一流葡萄酒酿造区，几乎所有的世界著名酒庄也都分布在这条维度线上。;东方瑰丽的神秘纬度梦幻岛;基本原则 　　　一．在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求； 　　　二．产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间； 　　　三．符合地块资源条件和客户需求; 地块;本项目整体销售考虑;谢谢聆听 Thanks