安庆房地产市场研展报肝.pptVIP

安庆房地产市场研展报告;安庆楼市研展报告;宏观环境分析;安庆城市概述;按照我国统计中对城市规模分类的标准，安庆以其100余万人口可以跻身于大规模城市范围之内。 然而从安庆城市区位以及城市形状来看，沿长江而建给安庆带来了一定的经济发展机遇，但其狭长带状的分布又在一定程度上限制了安庆城市整体发展空间，这也是目前安庆规划中“东进北拓”发展规划策略制定的重要因素之一。;【区域国民经济Ⅰ】;【区域国民经济Ⅱ】;【外商投资情况】;【居民收入】;【固定资产投资】;安徽省下的安庆;由于合肥是安徽省的省会城市，因此其在资源等一些方面都有较强的区位优势，其经济也往往被塑造为安徽其它城市的标杆，GDP总量在全省中也遥遥领先。但从每百万人GDP来看，安庆与合肥的差距很大大，两者经济实力无法相比。 因此，与安庆相似经济能力的其它市并不足以带动安庆的发展，两者的协同发展效应在一定程度上并不足以支撑这两个区域的协同发展。;安庆楼市分析明星楼盘展示;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;整体市场分析;从目前安庆房价角度进行考量，我们发现目前安庆市场目前房价是理性的： 安庆目前人均收入10710元/年左右，而目前安庆区域一般房价基本在3000元/m2左右，一套90m2的房屋总价在27万左右，房价收入比22：1 显然从这一房价收入比来看，安庆目前的房价有相当程度的泡沫存在。;【上市量与成交量分析】;尽管07年整个房地产市场的放量以及竣工量、新开工面积比06年都有了长足的发展，但08年安庆市场的放量将进一步得到增加，将近300万m2的量对市场来讲应该是一个不小的挑战。;【土地出让分析】;总的看来，由于07年安庆土地单宗面积比较大，因此尽管碧桂园、绿地雨润都以地王的身份在安庆出现，但结合其所拿地的规模来也就不足为奇了。;面粉在一定程度上往往决定了面包的走势： 在当前市场环境下，开发商拿地趋于理性，从而间接说明了他们对安庆未来房地产市场的走势还是保持着较为谨慎的态度。;安庆消费者分析;07年安庆人均住房面积为18.47m2，比去年增加0.98m2。纵观这三年安庆人均住房面积的增长趋势，尽管有小幅度增长，总体来看变化不大。因此，可以估计在安庆有限的刚性置业需求中，改换居住条件需求的置业需求将呈现出上升趋势。;07年全市参加养老保险36.7万人，比去年增加2.27万人。这一指标在一定程度上间接说明了目前安庆全市有稳定收入的人可以预估在30万人，因此也就可以这样认为，目前在安庆有效实力购房群体在30万人左右。;从目前各个区域板块楼盘的主要客户情况看，安庆目前购房群体主要分为以下几类： A、企业员工；国有企业单位 B、高级政府公务员等；这部分人群追求有品位的生活，且由于其收入的隐秘性，因此比较追求私密空间良好，彰显社会地位的社区； C、私营业主，职业经理人等。这部分人更为注重社会地位的提升，对价格的敏感性相对较低，对社区品质楼盘需求较高，世茂·滨江花园是此类消费群体的主要代表；;D、教师、中等公务员等，这部分人群由于其收入的有限性，但又对居住的品质有较高的要求，文化、知识、品位往往成为其重要的诉求点，此类楼盘代表主要为汇成名郡等； E、投资者。目前这部分群体在安庆市场上较少，但随着外地大鳄的进驻，安庆经济的快速发展，此类需求有增多的趋势。 F、拆迁户。尽管拆迁户有安置房，但也有部分拆迁户并不满足安置房品质的需求，他们会追求更多地生活品质的享受。由此便也产生了部分商品房市场的需求，这种需求多发生在旧城改造以及城市扩建等基础上。;总结及趋势研判;从经济层面上看，尽管由于省会合肥都市在短期内无法有效带动安庆经济发展，但从安庆自身发展趋势来看，其良好的发展态势（07年GDP创历年新高），以及其发展区位的优越性，再加上本土强势企业（石化）等一些民族工业的对本土经济的带动性 因此，尽管目前安庆人均收入相对较低，但长期看来，随着安庆城市的迅猛发展，安庆人均收入水平也将得到较大的提升，消费力将会得到进一步增强。;从目前安庆房产市场来看，目前安庆楼市主要存在两方面的问题： 一是房价问题。由于07年安庆供应量相对匮乏，同时又在整个大环境楼市火热的前提下，07年安庆房价也呈现疯涨的态势，导致的结果就是以目前安庆的人均收入已不足以支撑起当前安庆虚高的房价； 二是供应量问题。同样也是由于07年供应的匮乏，08年市场将会有将近300万的量推出，这一供应量从总体上来看已大大满足了安庆目前房产市场的需求。这一相当大的量的推出，将会导致房产市场非常激烈的竞争，在一些板块已表现的???为明显。;此外，从政府07年下半年出让的几幅大的地块可以看出，外地地产大鳄（绿地、碧桂园）都是以城市建设者的身份出现的，这些大的地产商的话语权将会加速安庆市场的重新洗牌，品质、服务以及产品创新将成为楼盘之