合富辉煌东莞皇庭地产椅号公馆营销推广策略世界级纯别墅销售执行策划.ppt

皇庭壹号公馆营销总纲;本案提要;二、目标下的思考;目标：2011年10月31 313套别墅售磬 ;2011年度营销目标分解;2011年度预售节点;2011年度营销目标分解（12.07亿）;目标解析;二、目标下的思考;本节提要： 通过对片区经济环境，供需比分析，以及政策干扰分析和片区竞争形势分析，得出2011年面临较为严峻的市场竞争环境，同时指出项目的机会市场所在。;二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测   2、项目分析 3、营销难点 ;石龙概况;城市交通;城市发展;镇区;石龙经济分析 莞北中心经济名镇;石龙未来规划方向 东莞中心城区发展战略区;石湾经济分析;石湾未来规划方向 ;沙河大桥实现无缝对接 沙河大桥将于2011年7月竣工，通车后将大大缩短石湾到石龙新城到的距离，更好地推动两镇经济一体化进程。 对石湾来说，主动靠近石龙、承接石龙扩张，是其发展的重大机遇，也会得到石龙人的普遍关注! ;莞惠深城市一体化发展对项目的影响分析;二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测   2、项目分析 3、营销难点 ;片区土地市场分析预测 ——石龙 ;片区土地市场分析预测 ——石龙 ;片区土地市场分析预测 ——石碣 ;石龙片区土地市场分析预测 ——石排 ;石龙片区土地市场分析预测 ——企石、茶山;博罗县片区土地市场分析预测 ;二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测   2、项目分析 3、营销难点 ;大石龙片区——市场供需预测 ;2008~2010年片区别墅供应统计;2008~2010年片区别墅销量统计;项目;区域;大石龙片区——未来需求;分析总结： 据统计，大石龙片区市场于2008~2010年内需求不能完全消化市场供应货量，区域内别墅产品存量较多，加上2011年度区域市场整体别墅推盘量较大，导致明年存在较大的市场压力； 由于大石龙片区内别墅市场在2011年面临新增供应接近此前3年供应的总和，而当地需求量不可能短期内大幅增加，市场形势较为严峻； 项目必须依托其高端产品，通过营销手段，树立高端形象，提升价值，才能在2011年市场竞争中突围。;二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测   2、项目分析 3、营销难点 ;片区价格特点;二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测   2、项目分析 3、营销难点 ;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款（后据进一步通知：异地第一次购房贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行 ）。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。;东莞银行执行情况 门槛提高，购房需求将受抑制;东莞目前在差别化的住房信贷政策（包括异地购房政策、各套房首付比例及对应利率上）上均严格执行二次新政相关条款； 将形成市场观望，持币待购现象增加，购房门槛提高，满足购房条件的人群数量得到压缩，楼市成交量将会得到正常回落； 需求受到抵制，短期内房价缺乏上涨动力。大户型、豪宅销售将遭遇较大的阻力，销售速度缓慢，价格下行压力较大； 观望氛围预计将持续半年左右。鉴于东莞楼市长期平稳健康，购房心态理性，政策在长期来看对东莞影响不会太大； 深圳、广州等地限购令的出台或使一部分热钱转战东莞与惠州。;本项目面临东莞及惠州两地市场。按照政策规定，东莞客户购买本项目属于“异地”置业，受“异地”限购条件影响较大。而别墅客户大多属于2次甚至多次置业，受“异地”限购影响而无能力一次性付款的客户将难以购买； 据了解，石湾与园州在“异地”购房执行得松紧度上不一。位于位于石湾的龙湾新城项目在异地购房上严格执行异地购房相关条文；而位于园州的名泽天下与东江华庭项目在异地购房政策上皆比较松动，通过特殊途径可以免社保与税收证明，直接贷款； 整体市场的观望氛围将存在，一定程度上影响到本项目的销售速度； 深圳、广州等地限购令的出台或使一部分资金转战东莞与惠州，对于本项目是一个间接的利好。 ;1、对于已购3套房以上的客户： 别墅客户一般都属于多次