思源2011年08月15日长晌米兰春天8、9月份营销执行方案.ppt

长沙 米兰·春天;限制： 销售案场包装显疲态 小高层底层带地下室面积过大 洋房认知度低，形象没提升 突破： 案场包装重塑 样板房软包装升级，爱情互动空间升级 小高层底层产品调整 洋房形象重建 泛销售渠道爆破式升级 ;以外撬内，城际营销 泛销售渠道爆破式升级 洋房形象提升，加强圈层营销 2、3级市场联动销售 推售概述： 8月下旬线上宣传主推洋房，线下巡展主销公寓； 9月份全力推售洋房、公寓顺势销售； 8、9月小高层作为案场每周特价推售；;方案目录;第一部分 余货统计与销售目标;;;;;;;;产品;推售策略;洋房首推;公寓推售：8月10日——9月30日 推广主题：以首付2万，给爱一个交代为主题 主力推售期： 8月10日——8月31日 持续热销期：9月1日——9月30日 推广方式：线下推广为主 推广手段：短信、巡展、派单、贴片广告、公寓专场促销相结合;洋房推售：8月20日——10月31日 推广主题： 麓南中心 意大利风情小镇 6层电梯洋房 “首付10万，尊享300m2双层复式阳光大宅” 主力推售期： 8月20日——9月30日 持续热销期：9月30日——10月31日 推广方式：线上推广为主，线下推广为辅 推广手段：户外、报媒、电台活动、站台、短信、巡展、派单、团购、暖场活动相结合;小高层推售：8月10日——9月30日 推广主题：以每周特价主题 推广方式：每周在营销中心通过展板推出8套特价房源 推广手段：售楼部现场海报及户型展示、短信配合;第二部分 湖叠美墅专项推广方案;产品细分;阶段销售目标;目标客户定位;目标客户定位;;产品价值特点; 总体营销策略 ;推售策略;栋号;栋号; 线上推广洋房形象，线下挖掘高端客户群，重塑案场洋房雅致氛围，促销政策逼定客户。线下以圈层营销、场所营销、数据库营销、电台活动推广、异地设点巡展、短信推广、外展点展示、派单、团购等形式。（执行专案另行提供） 策略一：圈层营销，搜寻长沙较高端的民间团体组织，如马会、雪茄会、车友会、红酒会、古玩会、投资团体等，进行活动赞助或协办相应的行业活动，建立联系，宣传项目； 策略二：场所营销：在财智人群集中出没的相关区域做广告植入。如酒吧、KTV、五星级酒店、高级饭店、财富论坛、高档SPA、养生馆等区域，类似酒吧这种交流型场所可发动销售经理成为我们的“销售大使”； 策略三：数据库营销：购买高端客户资源，其他别墅、洋房等高端项目的成交未成交客户，针对性发送项目信息。如招商银行的金葵花客户、信用卡金卡客户、银行存款50万以上客户、购车款30万以上客户、月话费消费300元以上客户等等。;策略四：跨市营销，到娄底、邵阳、株洲、湘潭这些到长沙置业习惯较大的县市进行巡展，找当地效益最好的一两家单位驻点，发起产品说明会洽谈团购，发起工会或人事负责人为“销售大使”； 策略五：泛销售全面引爆长沙，私下发动周边项目和市区内所有别墅、洋房、中高端项目销售员为“销售大使”，以强大的利益驱动引发新销售模式； 策略六：二、三级市场联动，发动长沙所有知名二手房门店，或门店的销售人员，成为“销售大使”，如21世纪、新环境、中联、志远等； 策略七：案场活动营销，以上策略均为找客户，此条策略为引客户，通过疯狂扩客和现场好礼，吸引客户上门，双重大礼，如看房即送当季电影大片兑换票+每周末看房抽大奖，公布礼品和抽奖时间，公示牌进行公示；;四大利好和两个重要的基本事实!; 麓南中心 意大利风情小镇 6层电梯洋房 ;首层带地下室及顶层复式产品，首期可实行6个月分期付款 首付10万，其余首期款可以签约后6个月内付清;泛销售升级;奖励关键点：以高额带客成交奖励造成全城轰动，签署合同即颁发奖励，保证泛销售人员的积极性。;取消送8万元装修材料大礼包，改为送5万现金，扣减总价。;走进高校，举办教师节巡展优惠月活动！;中秋节，团圆大优惠！;媒体一：报媒，全城铺排，提升洋房形象； 媒体二：主要交通道路拦截，公交站台广告； 媒体三：0731网络广告； 媒体四：户外广告（猴子石、解放路、橘园立交或其它主要路口三块大牌）； 媒体五：公交车身广告； 媒体六：车友覆盖，电台广告； 媒体七：短信促销； 活动一：外地与本市巡展活动； 活动二：派单活动； 活动三：周末暖场小活动； 活动四：中秋教师节业主大型活动； 活动五：圈层营销活动。;产品实景画册：针对洋房与首层大宅产品，做实景画册，提升洋房品质形象； 促销DM单：正面主打形象广告，反面为促销广告； 首层户型手册：寻找专业公司，做好首层产品功能及效果图设计，制成精致户型画册； 每周特惠展板：每周特惠1套，送8万