房企业绩研评之八：资轿链趋紧，或再现“跑路潮”.docVIP

浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波，再此让人们的目光转到房地产公司的负债上。尽管过去两年是“丰收年”，多数房企资金状况趋于好转，但高杠杆、高负债和高资金成本所驱动的以债养债的发展模式，使得房企债务风险越来越高，已渐现高亢式疲态。加之今年不容乐观的货币政策和销售形势，预计今年会有一些企业因资金链断裂而倒下，甚至会再现“跑路潮”。 作为泛金融及资金密集型行业，资金当属房企第一要素。至少在长效机制形成前的当下，房地产市场又是个“政策市”。其中，决定“银根”的货币政策，包括货币供应量、信贷、信托和资本市场政策等，对市场影响又是最大的。 全真：行业资金整体情况 或许资金问题太过复杂，能全面、真实地描绘出行业企业资金全貌的报告或文章很少，也因此才尤为重要。 首先，就房企来说，资金状况取决于现金流情况，包括流入和流出。通俗地说，房企资金流入主要有销售款、项目转让收入、融资等；流出主要有支付土地款、工程款、薪资、偿还贷款等。现金流量分为经营活动、投资活动、筹资活动所产生的现金流量，以及因汇率变动对现金的影响等，最终各项之和就是有正有负的现金余额。各家房企的现金流入大汇总，就是全国房地产开发资金的主要来源。 其次，就行业来说，从每年开发资金来源及增长可看出资金面基本情况。2013年，房企到位资金12.21万亿元，比上年增长26.5%，增速比2012年提高18.3个百分点。资金来源渠道及占比、过去五年开发资金来源变化情况，见图。 央行的统计数据显示，2013年全年，房地产贷款余额增加2.34万亿，比上一年多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%，较2012年末大幅增加了10.07个百分点。 特别强调的是，被许多媒体和机构宣称“日渐倚重”的房地产基金、信托和外债等，与12.21万亿相比，占比都很小。统计数据显示，截至2013年末，国内房地产基金有近500家，整个管理规模累计有3000亿略多；2013年，房地产信托成立数量为972款，规模总计3006亿元（规模比2012年增加约65%）。另据英国dealogic市场调查公司的数据显示，截至3月6日，中国房地产业的未偿还美元债务总计459亿美元，??中2014年新增79亿美元。可见，按年内新增额计，房地产基金、信托、海外债等在全年86013亿房地产投资中的占比很少（最高的房地产信托也仅占4.06%），占12.21万亿全部资金来源则更低。 另外强调的是，有些资金，主要是影子银行，包括信托理财、地下钱庄、小额贷款公司、典当行、对冲基金等的部分资金，也直接间接地流入了房地产行业。而影子银行的规模到底有多大，目前尚无定论。 综合各类资金来源，去掉房企自筹资金外，外部资金来源中，2013年，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；其他渠道，包括基金、信托、外债、外资、典当行等，仅占8.7%。 　　管窥：典型房企资金状况 再次阐明本系列文章中多次提到的一个观点：全国性数据和一概而论式观点只能反映行业总体情况及大致趋势，时评家们泛泛而谈可以，但对房企和买房者都没多大意义，资金亦如此。本系列文章是呈现给房企的。房企最关心的还是自己企业和行业典型企业的资金状况。在“全真”了解了整个行业的资金状况后，我们依然回归到企业所关心的问题。 截止3月19日，已有41家上市房企发布了正式年报。其中，沪深两市有24家，香港内房股及境外15家。大家知道，过去两年是房市历年来的第三个高增长期。受益于此，总体来看，房企资金状况基本正常比期初略有好转。兰德咨询统计显示，41家企业期末现金及现金等价物余额总计1257亿元，比上年增长5.89%。41家企业中，账面资金增加的有25家，占61%；平均资产负债率与上年基本持平。41家企业中，22家企业低于60%；60%-70%的有11家；70%-80%的，有4家；政策负债率超过80%的有5家。 与其他业绩指标类似，不同企业的资金状况也是良莠不齐。以万科和中航地产为例。2013年末，万科资产负债率78%，比上年下降0.32个百分点；净负债率仅30.7%，处于行业低位；有息负债中，短期负债占比较上年下降7.2个百分点；持有货币资金443.6亿元，高于一年内到期的借款326.2亿元，资金状况良好。而中航地产去年末资产负债率76.79%，同比上升4.76个百分点；剔除预收款后的资产负债率为66.7%，同比上升11.2个百分点；期末经营和投资现金流均为负，现金及现金等价物余额12.1亿元，同比下降11.3%，短期偿债压力较大。 　　警惕：跑路潮或将再现 要全面了解房地产企业的资金状况需要对许多指标进行推算，仅通过简单地看资产负债率、账面资金等是难以看出真实资金状况的。兰德咨询在测评房地产企业资金及债务风险状况时，除了看盈利能力、资产质量（主要是几个周转率指标）外，通常