河南县域房地产开发存晕问题及对策研究.docVIP

基于河南省县域若干房地产开发的案例，对县域房地产开发过程中出现的来自中央和地方政府相关政策的影响、开发成本上涨与购买力有限的矛盾、过度开发造成的危害等问题进行归纳总结。在进行案例分析总结的基础上，提出若干观点和建议，希望对我国下一步的县级城市房地产开发和城镇化进程起到积极作用。 0 引言 “十二五”期间，城镇化建设将成河南县域房地产开发存在问题及对策研究 三为我国扩大内需的重要手段。据测算，一个城市居民的消费水平相当于三个农民， 城镇化率每提高一个百分点，将带动消费1 012 亿元、消费增加0.8 个百分点。而城镇化过程中首先是农村人口向城市的迁移， 之后才可能向更高级的城市迁移， 因此县级城市的城镇化建设至关重要。 近年来，河南省县级城市在旧城改造、新区建设和工业区开发的建设过程中， 为县级城市房地产开发创造了空间。而当县级城市房地产发展后，越来越多的村镇居民开始在县级城市买房入住，直接完成了从村民到城市居民的转移。因此，县级城市房地产开发在城镇化建设进程中起到大力推进的作用。然而， 各个县级城市房地产开发的进程、程度、政策和市场不尽相同，房地产市场中消费需求、产品定位、成本控制、推广销售又出现一些普遍的矛盾。对这些主要矛盾进行分析和研究，将有助于房地产企业在县级城市的持续开发，有利于县级城市商品房市场的稳定发展，有利于将来更多的村民购买商品房，从而加快县级城市的城镇化建设进程。 1 县域房地产开发存在的问题 1.1 政策影响 1.1.1 国家宏观调控政策的影响 对于河南省县域房地产开发来讲，宏观调控政策的影响相对较小， 但有些政策影响却十分明显。例如：由于县级城市房价并不高，大部分县级城市商品房的购买者为本地人， 购房目的自住者居多，因此，在2010 年“限购”政策中，河南省大部分县级城市并没有受到限购的波及。但受综合调控的影响，很多准备购买商品房的购房者，对楼市产生了观望的心态，预期房价会有所下降，因此暂停购买计划，这迫使有些房地产商不得不在当年年末进行降价处理， 反而印证了购房者的房价下降预期，于是持续观望，对县级城市的房地产开发商带来了很大的资金压力。 对河南县级城市房地产开发影响最大的是银行个人购房按揭贷款的办理。以中国工商银行河南分行周口市支行为例，在2010 年2 月，全行用于贷款的规模仅为1 000 万元，其中分配为：消费贷款300 万元，商业贷款300 万元，住宅贷款400 万元，而全市当月需申报的按揭贷款远远高出此规模，导致很多正在开发过程中的楼盘无法回收资金。本来正常情况下银行的按揭款一个月可以到房地产开发商的账户，现在等半年也难，而银行的难处在于没有房贷规模。这造成了县级城市房地产开发商的资金十分紧张。由于房地产开发商事先没有准备这部分资金，而工程进度在不断推进，需不断支付工程款，按揭款迟迟不能到位，往往会导致房地产开发商的资金链风险，并进一步威胁到正在开发的项目进度，也会影响到正常施工款的支付。某些正在销售的商品房楼盘的不景气，又会影响购买者的信心，反过来抑制了商品房的销售，这种压力给县级城市房地产开发带来很大的投资风险。 1.1.2 限制性规定对市场的干扰 针对河南省县级城市商品房购买者的实际需求，有些政策的制定与县级城市的现实状况差别太大，会使开发商处于两难的境地。例如：住建部规定的“70/90”政策，这条规定对于大中城市有其一定合理性，但对于河南县级城市来讲，几乎根本无法执行。县级城市当地购房者对于90 m2 以下的需求很小，一个楼盘若建造的70%为两房两厅的户型，销售上基本无法解决。若房地产开发商不执行则违反规定，若执行了此规定则销售无法进行。这一问题曾经使县级城市的房地产开发商处于两难境地。 以开封市杞县2009 年为例， 在某商品房住宅楼盘实际的客户需求中，需求90 m2 以下住宅户型仅为10%，因为县级城市的购房者其家庭结构与大中城市的家庭不一样，买房的需求也不一样，而县级城市的年轻人，能选择结婚单独买小户型的更少。 1.1.3 地方政府短视行为的危害 在河南县域房地产开发的初期阶段，由于少有外地开发商进驻，房地产商品房开发多属于“吃螃蟹”阶段，当地消费者对商品房售价预期很低，房地产开发商也没什么开发利润。在这种情况下，很多县级城市把当地的房地产开发作为重要的“招商引资”工作对待，制订许多有关房地产开发的优惠政策，以确保外地房地产开发商在县级城市的开发收益。 当县级城市的房地产开发发展到一定阶段，进驻到当地的房地产开发商比较多，土地市场也繁荣起来，经常出现彼此相互竞争的状况。这时，当地县政府往往处于主动地位，对引进的房地产开发商的管理也逐渐强硬，复杂多变的投资环境，强烈地打击了开发商的投资热情。有些县级城市甚至开始干预房地产开发，通过“长官意志”变成了政府形