联众地产新余半山别墅游销活动方案.pptVIP

2012年4月;一、项目销售情况 二、销售难点分析 三、促销活动建议 四、广告投放方案 五、开盘活动方案 六、开盘工作准备;一、项目销售情况;1、来访量： 2012年2月1日至4月25日约3个月时间，营销中心接待来访客户约130组。其中关注中央公园高层项目的约40组，专程来参观别墅的约15组。有效客户合计为55组，其余基本都属于路过或者爬山无效客户。 2、来电量： 2-4月份共接来电约15组，全部集中在春节期间公司发布手机短信广告时。 来访量非常低，前来了解半山别墅的客户平均每月仅为5组，这样的客户来访量不可能提高成交率。来电量也非常低，仅限在投放短信广告时才有小部分来电量。;3、客户成交量：2-4月份共成交客户3户，成交合同金额为5088608元。 4、客户签约量：2-4月份共签约5户，合同金额为8625288元，回收资金为3195288元。 5、现有意向客户量：约有2-3组即将下定的客户。 从上述可以看出最近三个月平均每月成交一套别墅，即便如此，这些客户几乎是老客户介绍来的。新客户成交率基本为零。这么长时间来累积的意向客户也仅为2至3组，严重不理想。 ;二、销售难点分析; 令项目滞销的原因，无非两点： 一、市场销售环境：国家调控政策以及房地产大环境的影响，造成客户观望犹豫甚至放弃购房计划。除个别楼盘外，几乎所有楼盘成交量都萎缩。特别是别墅楼盘，4月份其它几个别墅盘都没有成交。;二、项目自身原因： 这些问题均从置业顾问及购房者反馈中总结的，请贵公司正视自身存在的问题。 1、私家花园面积太小，配备私家车库的单位少，另购12万元车库客户不能理解。 2、户型面积搭配不被认同，基本在220-240平米之间，客户选择余地小，有相当一部分高端客户需求为300平米左右。 3、 现场工程进度慢和工地包装不到位：工程进度太慢，现场展示力不够，客户购房兴趣和信心严重不足；工地现场杂乱无章，给客户带来管理松懈的感觉，特别是雨天几乎无法到现场参观。 ; 4、 样板区建设不到位：到目前为止，除了营销中心和广场具备形象展示外，无任何地方可以给客户带来信心。比如说，可以展示户型优势的样板房。 5、 广告推广力度不够：之前在宣传推广上一直坚持底调，不作广告的观点、导致产品远在深山无人识。除了相关单位的一些人知道外，很多市民不知道我们项目，现场来访量不多，来电几乎没有，目前来访的客户以路过或有业务来往的人员为主。 6、 新余市别墅供应量大、品质雷同、竟争惨烈，在高端客源有限的情况下，销售瓶颈变得越来越突出。 恳请贵公司能够正视以上不足，能够改善的尽可能改善。新余别墅并不是只有我们一家，来自客户真实的声音和开发商美好理想是不一样的，善于从客户处改进产品总能取得更好的效果。;三、促销活动建议; 至今为止，运作过的活动，仅仅是去年的小范围内部认购活动。从目前来销售情况看，活动事件营销势在必行。之前我们讨论过两个活动方向为： 1、再一次举办内部认购活动。 2、举办半山别墅开盘活动。 经过我们讨论，建议还是选择开盘活动，配合适当有效的广告高姿态面市，宣告历经几年沉淀的半山别墅正式开卖，向达官显宦们传递半山别墅的生活价值。; 一、开盘活动的时间选择在5月份，建议在5月19日（周六）。理由为如果在5月28日以后，销售高潮将会在6月份，6月份天气炎热，楼市通常转入淡季。所以还是建议在5月中旬举办，抓住5月中下旬的尾巴，趁势强销。按照4月底开始投放广告，也有半个多月的预热期，我们认为时间节点还是可以的。;二、开盘活动举办完后，建议在6月份中旬再次举办毓秀山之夜客户答谢晚会。邀请目前在访的各单位团购高层职工、领导和半山别墅已成交、意向客户参加。地点建议选择在新余艺术中心，邀请具有一定水准的文化传媒公司组织。 此活动具有很强的客户针对性，能够在潜在和已成交客户圈内形成话题，阶段时间内可以有很好的促销效果。;三、开盘优惠内容可以考虑从开盘到5月底。请根据实际情况选择： 1、直接打折促销，按照之前内部认购标准8.5折。 2、赠送意大利半山别墅寻访之旅，阶段内成交客户赠送意大利双人游。不愿意去的客户兑减房款。 3、房价9折后赠送七彩云南之旅双人游，不愿意去的客户同样兑减房款。 4、开盘当天设置抽奖环节：价值20万内轿车一辆、100g金条两根、钻戒3枚。分别为一、二、三名。 按照法律规定，奖金金额不能超过5000元，但奖金高才凸显项目的高端形象，如选择，请处理好关系。;四、广告投放方案;广告主题： 半山别墅5月19日风光开盘 在新余也能拥有顶级半山别墅 谁会成为万亩毓秀山的居家主人 新余绿肺 福寿人居 半山别墅华彩呈现 …… ;广告投