连云港港城建材市场商刮公司建设方案.docVIP

[键入文字] [键入文字] 连云港港城建材市场商管公司建设方案 目 录： 项目商管特性解析 商管公司经营主题 商管公司经营定位 商管公司功能规划 商管公司模块功能解析 经营者管理要点 商管公司经营收支解析 商管公司核心团队构建 核心团队岗位职责 商管公司五月至六月筹备工作计划 一、项目商管特性解析： 连云港项目在商业管理方面具备以下几个特性： 1．项目整体为非自有物业 2．项目拥有3年的经营权，但经营权仅可体现在业态规划方面 3．项目产品无条码系统，因此无法实现统一收银 4．项目由于业态的问题，无法实现统招统管 5．基于连云港当地的经营习惯，物业管理费的设定具备一定难度，因此商管公司实现基本收支平衡将是首要任务 6．连云港真正进行商管的专业市场也几乎不存在，对于商业管理的概念，绝大部分经营者都停留所谓市场统一推广的层面，这对于项目商管公司来说，应该说是一个比较好的环境条件 7．尽管项目体量较小，但由于竞争对手的管理偏弱，因此在市场突破方面，反而是具备一定优势的， 8．连云港地形比较特殊，城区中心较为分散，这对于客流的吸引，具有一定的抗性，需要有针对性的进行解决。 二、商管公司经营主题 基于以上项目的商管特性解析，建议商管公司的经营主题为： 1．“市场化经营，商超化管理” 2．“主题式布局、开放式陈列、百货式动线 ” 利用完整、完善、先进、科学的商业管理模式，打造“服务型精品建材市场” ，整体提升广场的市场影响力和竞争力。 三、商管公司经营定位 针对本项目的商管特性及经营主题建议，对商管公司的经营定位，做如下建议： 1．为了避免三年后产权、经营权与管理权的更迭混乱影响到项目公司，建议商管公司与项目公司从管理体制，行政结构以及财务预算实施完全脱离； 2．商管公司在收支平衡方面，拟采用以下方式： A．在保障经营的前提下，尽量压低经营成本 B．尽可能的开发合理的商务配套收费项目 C．提高综合服务质量，保障管理费的顺利收取 D．市场部门持续性开发配套业态的合作，争取合作费用 E．市场部门通过整合资源进行市场推广，尽可能降低市场推广成本 ，同时销售部门积极推进销售佣金系统 F．尽量实现项目内部广告资源的货币化 四、商管公司功能规划 商管公司的核心功能规划如下： 商管公司 （总经理） 商务配套中心 （经理） 物业管理中心 （经理） 市场营销中心 （经理） 负责项目所有配套资源的持续开发、管理以及各项服务费用收取 负责保安、保洁、绿化、工程维护、消防以及管理费等费用收取 负责项目的整体推广、合作伙伴系统的开发以及广告资源的整合 行政管理中心 （经理、文秘） 销售管理中心 （经理） 负责项目的尾盘销售、持续招商、经营户关系协调以及租金的收取 负责公司所有人员招、解聘，劳动关系办理以及其他行政管理事务 财务部 （经理） 商管公司模块功能解析 行政管理及商务配套模块：为了压缩经营成本，市场的行政 管理与商务配套模块基本建议合并为一。本模块功能除了行政与人事管理之外，主要在商务配套方面需制订方案，具体建议为： 选择最困难的未达成销售房，装修为商务配套中心，配套服务为会议室租赁、网吧、打（复）印、扫描、广告制作代理等服务；经营业主可以设置有一定的免费服务时间或者次数，具体情况在整体方案获得审批后，另做详细方案； 2． 销售管理中心模块：该模块仅设置2到3名工作人员，除了尾盘销售、持续招商及租金收取以外，还需要完成3个附加功能：一是针对市场的需求，引进一些外来业态作为补充。比如食堂或者小餐厅，既可采取承包的方式给人经营，也可直接招商；二是需要进行经营者交流协调，定期向运营总经理提交经营分析报告及市场尾盘存量、经营更新率等数据汇总报告；三是团购组织 3．物业管理中心模块：该模块的工作除了基本的物管工作以外，需要做好其他2方面的工作：首先，是管理公示工作。公示的内容包括物业管理组织架构（注：非商管公司架构）、物业各功能团队负责人员、联系方式、物业服务标准、商务中心收费标准、投诉电话以及紧急求助电话；其次，是有意识的做好必要的市场秩序维护工作演练，并定期与经营者联合做演习。（比如防盗、抢） 4．市场营销中心模块：该模块需要注意完成以下功能 a.平面、电视媒体宣传（以硬定位，软产品为宣传基础方式） b.公交线路、社区及在建楼盘工地附近广告宣传 c.市场内广告资源的整合、汇总、计调以及预算 d.经营企业单位时间的产品宣传册 e.虚拟市场、电视销售推广平台的建设 f.导向指引系统 g.市场活动 同时，该模块还需要完成项目当地合作伙伴系统的搭建： 银行