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;前言;[贰]从市场变化中界定本案客群;[壹]从品牌内核中推导开发策略;华润置地有限公司（HK 1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港蓝筹股之一。截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。????? 华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。;华润地产凭借橡树湾项目进入鞍山市场，橡树湾项目已进入鞍山高端品质住宅行列。但鞍山客户对于华润品牌的认知还需进一步深化。13年借两盘联动之势，实现品牌与业绩的双赢局面，使华润成为鞍山市场的引领者。;??城市高度 -- 将项目置于城市大背景下，与社会紧密相连，赢得认同 充分释放华润品牌的核心基因，将品牌理念进行深化，与城市产生联系，借助政府支持，实现华润品牌在鞍山的升华。 ?品质体验 – 双盘布局鞍山，将“品质给城市更多改变”的理念贯彻到底 橡树湾为品质型洋房社区，而本案是高端综合体项目，双盘以不同气质传达同一理念。从项目打造到后期营销，将品质体验贯彻始终，使品牌理念真正落地，并以此实现市场份额的抢占。;?华润全产业链价值打造 将华润旗下全产业链以特殊方式进行展现，从地产到民生到商业，让鞍山人全面理解华润，加深印象。 具体操作： 效仿“百事可乐”候车亭广告形式，运用候车亭媒体掀起华润全产业链话题运动； 不同画面中出现不同华润旗下品牌，橡树湾及幸福里作为其中一员出现； 手机拍下，集齐所有品牌即可至华润两盘任一售楼处领取纪念品一份。;?华润全产业链社区行活动 将客户请进来，变被动营销为主动营销。以华润旗下全产业链展示进社区的形式，做品牌深化及客户扩容。 具体操作: 以华润旗下五丰行食品为主要载体（明确打出香港特供的字样），同时展示华润其它产业（药业、微电子、啤酒、纺织等），打造成为华润全产业链； 于社区进行小型外展，展示华润产业链，本案作为其中一员进行展示； 外展现场进行登记，登记客户可至售楼处领取五丰行产品一份。;?打造鞍山“爱驿站”，由郭明义出任“爱驿站”形象大使 将品牌与城市互动，打造“城市爱驿站”，使华润品牌于鞍山一夜开花。 具体操作: 于鞍山主要街道显著位置设立“爱驿站”，为群众提供免费饮用水、指路、手机充电等服务。 由鞍山全国劳动模范郭明义出任“爱驿站”的形象大使。 拍摄“爱驿站”宣传片，公开招募“爱驿站”公益服务大使，至售楼处报名。;?华润全国高端项目巡回参观游 将项目住宅及商业进行参观，将未来品质进行展现，使客户产生信心， 具体操作: 在项目初期组织客户参观海南万宁石梅湾项目，使客户强烈认同。 项目开盘前组织客户参观北京五彩城，直观了解商业业态，同时促进开盘成交。 其它可不定期组织客户参观大连海中国，树立购买信心。;[贰]从市场变化推导项目客群;; 鞍山版块划分，高新和湖南板块为高端居住区，本案所在版块为鞍山高端版块。;[关键洞察] 与沈阳不同，鞍山的主场仍然为老城区，区域需求旺盛。 铁东区与高新区价格相近，客户存在交叉。;[关键洞察] 随着整个鞍山城市的发展，高层产品逐步增加，已经成为各区域成交主力，洋房产品其次。;;[关键洞察] 铁东区主力供应面积集中在60-120平方米，但从成交情况看，80-120平米是成交主力，特别是80-100平方米，120-144平方米也有一定需求。;[关键洞察] 高新区特色是面积供需基本对等，但大面积产品逐年增加，主力成交面积集中在80-100平米以及144平米以上。;[关键洞察] 通过对价格及面积段判断，建议本案面积段80-120平米，增加120-144平米溢价产品，提升项目价格及品质感;;?铁东、高新区居住属性及区域属性决定了板块内相似客源结构;?地缘情节的现有铁东人升级置业客群 铁东区高端供几均为高层产品无低密品质楼盘，周边老旧小区等传统商圈的上岸老板，受迫于周边无好房而形成的圈层性置业;?城市贫困区域暴富改善置业客群 原老城铁西区及立山区动迁户、私营业主，一直向往搬迁至铁东主城区苦无经济能力购买房屋的追随者;;[叁]从客户特征导出项目占位;竞品客群结构;定义一座城市的幸福高度;五彩之上·城粹生活;项目定位支撑;每单元外挑设计大堂（轻质材料），为业主私享，形成三开三进的礼仪化回家方式 外挑艺术大堂 =》入户大堂 =》电梯大堂 大堂内设吧台、标志性背景墙、各国时钟指示、酒店前台、大堂副经台、艺术沙发 大堂配饰水晶吊灯、中央插花、金属报纸报夹、行李推车等;;*;*;项目定位支撑;项目定位支撑;项目定位支撑;项目定位支撑;项目定位支撑;?[名树庭院]日本御用植物黑松树阵庭院or