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第六章 建筑市场、招标投标与合同管理;6.1 建筑市场与建筑企业的经营方式;6.1.1 建筑市场的概念及特征 一、建筑市场 １、概念： 狭义的建筑市场：以建筑产品为交换内容的场所； 广义的建筑市场：建筑产品供求关系的总和。 无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的规范和程序可以遵循的市场。 有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设项目报建、信息发布、招标文件准备和发售、资格审查、踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签、公证备案等一系列服务的市场。;2、建筑市场主体： 发包方：业主方，现在实行建设项目法人责任制，对其行为进行规范。 承包方：建筑业企业、设计单位等 中介服务机构：受发包方、承包方或政府委托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监理等智能服务，并取得服务费用的中介组织。主要有：;3、建筑市场客体：市场交易对象，可以是有形的产品，也可以是无形的服务。;二、建筑市场的特点 (1) 没有商业中介人，建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。 (2)在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。 (3)与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。 (4)建筑市场具有显著的区域性特点。 (5)建筑市场中的竞争较为激烈。 (6)建筑市场中的风险较大。;6.1.2 建筑企业经营方式的发展 １、概念：是指建筑企业向用户或服务对象提供产品或服务的方式，也是组织建筑生产活动所采取的管理方式。（承发包方式） ;第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣工人进行工程营造； 第二阶段（14～15世纪）：营造师出现。作为业主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工作； 第三阶段（15～17世纪）：建筑设计师出现，承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工； ;第四阶段（17～18世纪）：承包企业出现。业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人；;第五阶段（19～20世纪）：进入19世纪和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包—分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成为承建方式的主流。 ; 经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工作，竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（建设——经营——移交）等多种形式。 ;分类方式;6.2 建筑企业的招标投标与投标报价策略;6.2.1 招标投标的概念与招标方式 1．招标投标的概念 工程建设招标：招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种市场经济活动。 工程建设投标：工程建设招标的对称概念，指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究与估算，在指定期限内填写标书，提出报价，并等候开标、决定能否中标的市场经济活动。 2．招标方式 ;6.2.2 工程项目施工招投标程序 ;6．编制、发出招标文件;建设行政主管部门接受招标文件澄清、修改备案;13.招标投标情况书面报告及备案;6.2.2 工程项目施工招投标程序 2．招标阶段的主要工作内容 从发布招标广告(投标邀请函)开始,到投标截止日期为止的期间称为招标投标阶段。 （1）招标公告（投标邀请书）发布; （2）资格预审; （3）发售招标文件; （4）现场考察; （5）投标预备会（招标答疑）; （6）投标文件的递交。 在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。 3．决标成交阶段的主要工作内容 （1）开标; （2）评标; （3）定标; (4)发出中标通知书并签订合同。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。; 报价策略;6.3 建筑企业的合同管理与索赔;6.3.1 建筑企业合同管理 建筑企业合同管理主要是依据工程施工合同所组织的各项管理工作，包括合同订立前的管理、合同订立时的管理、合同履行过程中的管理、合同发生纠纷时的管理，重点是在工程合同的订立、变更、履行过程中的合同管理。;(2)发包人的合同管理： 签订前管理：在招标文件中确定严格、周密的合同条款，以保证招标采购的意图得到满意实现。 谈判签约管理：与中标人就具体合同条款进行谈判（在风险分析的基础上），最终签约。 合同履行管理：按合同履行应尽义务、