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新天地10号前期营销推广设想  PAGE 32 - - 目 录 前 言 一、区域状况调查分析 二、SWOT分析 三、市场定位 四、销售推广建议 五、销售推广主题建议 前 言 在房地产开发中，项目的营销策划是非常重要的一环，前期的产品研发科学与否，对整个项目的开发成败有着重大影响。 通过认真研究，依据市场调查数据分析和对市场的总体把握，在对产品资料初步了解的基础上，结合漯河目前房地产的发展与潜在性需求，对产品提出一个营销策推广设想方案。 区域状况调查分析 一 一 区域概况分析 一、本项目所属区域 本项目（暂定名未公布）位于漯河新天地西北角友爱街马路街交汇处，西临五一路，临北老街，南临漯河新天地，地处于漯河市区商业中心区位。周边集中金融、商业、贸易、农贸市场、信息服务机构，拥有商务办公、酒店、公寓、医疗、教育等配套设施，具备完善市政交通与通讯条件，是漯河市商业中心区位。 二、交通状况 本项目区域内： 北面主干道1条：老街 西面主干道2条：五一路，友爱街 东面主干道1条：交通路 南向主干道1条：人民路 三、周边配套 医疗 教育 居住 金融 商业 商务酒店 综上所述：从区位上来讲，本项目地块属于漯河市核心发展区域，本地块周边生活配套成熟，将来商业设施和休闲娱乐设施较为齐全，随着漯河市区开发步伐的加快，本地块区域的价值将进一步展现和提升。 四、竞争楼盘分析 个案分析一、双汇新旺角 楼盘名称：双汇新旺角 位置：老街与公安街交汇处，临近火车站 开发商：漯河双汇地产 产品类别：商务+住宅+商业 交房标准：毛坯房部分精装修 价格： 3000 元/㎡（精装价格） 主力户型：一室、两室，面积30－ 45 平方米 工程进度：一期未封顶 一期入市时间：2006年 交房时间：2008年12月30日 综上分析此项目因为与我在同一区位，产品定位，特点和户型配比相似，由于部分产品精装修，而且实行包租三年，无疑提高了产??竞争力，而且入市较早，主题工程形象体现，年底可以交房，所以会对我项目形成一定的竞争压力。 个案分析二、建业森林半岛 楼盘名称：建业森林半岛 位置： 嵩山路与淮河路交汇处 开发商：河南建业房地产开发 产品类别：高档住宅+办公+商业（小户型） 交房标准：精装修，一期已交房 价格： 2800元/㎡ 主力户型：一室，二室、面积27，72，120－200平方米 一期小户型已交房 综上分析此项目一期小户型已经交房，并且基本售罄，而且地理区位有差别，对我构成竞争压力相对较小。 ***分析小节： 1、由于受国家宏观调控等影响，目前各大楼盘客户来访量较少，难度加大、成交周期拉长 2、目标客户来访年龄多集中在30－45岁之间，这个年龄阶段大多属于投资型客户。 3、成交客户90％左右属于投资，10％左右属于自用 4、以本地客户为主要购买人群。 从目前的综合环境及已售住宅情况的销售状况来看外地投资客户较少，绝大多数为本地客户，又因国家宏观调空政策影响，本地相当一部分投资型客户一直处于观望状态，在近段时间内无疑加大了项目的操作风险，所以本项目开盘时间选择上应往后推迟，争取最有利时机开盘是关键。绝大部分购买者属于投资型，因此对今后的物业管理和租赁要求特别关注，可以说能否易于租赁将成为直接影响本产品是否成功销售的首要因素。 二 SWOT分析 ＳＷＯＴ分析 二 SWOT分析即市场分析，是对本案的优势、劣势、机会、威胁以及产品本身的卖点与抗性作一个客观的分析，以便在营销推广中更好地规避不利因素，突出卖点。 优势和劣势分析，主要是着眼于本案自身的情况及其与漯河市房地产的比较。 机会和威胁分析是指外部环境的变化及对本案的可能影响。 SWOT分析 （一）优势(Strength) 本案附近有学校医院、邮局集贸市场、办公商务区等、 百货商场大、型超市、酒店，中高档餐饮场所，生活及商务配套设施完善。 2、区域配套完善 本项目位于漯河市区中心地段，马路街和友爱街路交汇处，属于漯河市未来发展的核心区域，周边配套日趋完善，交通便利。 1、地理位置优越 本项目紧邻东面交通命脉——交通路，南面——人民路向西为友爱街、五一路，向北老街，为居住综合配套区，位置中心区位明显，发展前景看好，增值潜力看涨。 3、市区中心地带 漯河市实验高中是漯河市教育机构的知名品牌，深受市场和学生家长信赖，还有五一路幼儿园，实验幼儿园，受降路小学，三中，实验中学，都聚集本案周围，本项目可作