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国外房地产投资信托最新热点：mREITs 摘要：全球金融危机之后，房地产抵押贷款投资信托（mREITs）表现活跃，值得关注。本文介绍了mREITs的基本情况，对其收益和风险进行理论和案例分析。本文认为，mREITs因其高收益性和收益短期兑现的特点也吸引了较多的投资者，而易受住房抵押贷款市场、房地产市场和政府债券市场等影响的特点也使mREITs风险较高。但是，这并不意味着mREITs就应该被禁止，mREITs加大了房地产市场的流动性，并为投资者提供了更多的投资机会。 关键词：mREITs，REITs，收益，风险，案例分析 ▍一、房地产抵押贷款投资信托（mREITs）基本情况介绍 房地产抵押贷款投资信托（Mortgage Real Estate Investment Trusts，mREITs）是房地产投资信托（Real EstateInvestment Trust，REITs）的一种。REITs按其投资对象可分为权益性REITs（Equity REITs）、抵押型REITs（MortgageREITs）和混合型REITs（Hybrid REITs）三种。具体地说，权益性REITs投资于购物中心、医疗大楼等实物性房地产，投资收益为租金收入；抵押型REITs投资于住房抵押贷款或住房抵押贷款支持证券（MBS），其投资收益来自期限错配；混合型REITs同时投资于实物性房地产和住房抵押贷款或MBS。其中，抵押型 REITs即为mREITs。mREITs同样可被交易，与权益性REITs相比，mREITs更具流动性。 ▍二、mREITs近期活跃背景 抵押型REITs是REITs一个重要类别，在次贷危机前经历了长时期的低迷，此次金融危机为mREITs提供了新的发展契机。 金融危机以来，美国始终保持低利率以提振经济。影子银行成为低利率最大受益者之一，业务规模扩张迅速。惠誉（Fitch Ratings）报告显示，2009年底抵押贷款投资工具持有的MBS规模为1600亿美元左右，到2013年3月底已增至4600亿美元。SNL Financial为《金融时报》整理的数据显示，2013年第二季度美国商业开发公司（Business DevelopmentCompany）、特种金融公司以及房地产投资信托（REITs）的资产规模达到了1.22万亿美元，远高于2008年的7790亿美元。其中，房地产投资信托以安纳尔利资本管理公司（Annaly Capital Management, Inc.）和美国代理资本公司（American Capital Agency Corp）为代表。 ▍三、mREITs盈利性分析 mREITs因其高收益而备受投资者关注， 10%以上的收益率并不罕见，甚至存在15%以上的股息。作为REITs的一种，在美国mREITs同样具有税收优惠，但必须分派90%以上的收益，这也使得投资者可以快速获得收益。与此同时，mREITs投资收入将作为投资者个人普通收入计税，存在提高投资者个人所得税税率的可能性。 mREITs投资对象分为机构贷款和非机构贷款两类。机构贷款由房利美、房地美或吉利美发行并担保，上述机构被认为拥有与美国财政部一样的资信可靠度。非机构贷款由投资银行发行，流动性相对较差且信用风险较高，其利率通常高于机构mREITs，一旦发生损失，由持有人承担。 mREITs的主要盈利来自期限错配：mREITs与经销商银行（Dealer Bank）签署回购协议（Repurchase Agreement，repo）从而获得较低成本的短期资金，并将其投资于较高利率的长期住房抵押贷款，由此获得流动性利差。例如，mREITs以1.25%的利率从经销商银行处借得短期资金，随后在二手住房抵押贷款市场用上述资金购买净收益率为3%的长期住房抵押贷款，mREITs获得了1.75%的资本回报率。由此可见，美国政府承诺保持低利率加大了mREITs的期望回报率。 我们选取较具代表性且已上市的两家mREITs作为考察对象来分析其盈利情况，这两家机构分别为2008年5月15日上市的美国代理资本公司（American Capital Agency Corp，AGNC）和2011年8月14日上市的美国资本抵押投资公司（AmericanCapital Mortgage Investment Corp.，MTGE）。 AGNC诞生于美国次贷危机时期，主要投资于独栋住宅的RMBS，专注投资机构发行的住房抵押转手证券（Mortgage Pass-through Securities）和住房抵押担保债券（Covered Bond）。AGNC的证券投资组合主要是吉利美、房地美和房利美的RMBS产品。同时，AGNC也会直接投资由房地美、房利美或美国联邦住房贷款银行（“FHLB”）发行的债券产品。这